你要看的
是這一格

先講一件很多人查完謄本還是分不出來的事：任何人都調得到的第二類謄本，剛好把「債務人」那一欄遮起來。不是你不會看，是那一格真的沒印出來。

03 SECONDS

三秒看懂：三個當場做得完的動作

拿到謄本先跑這三個，跑完你就知道手上這份夠不夠用、要不要再調一份。

A

第一類、第二類、第三類，差的不是價錢

三類謄本同樣一份地號、同樣的規費，差別在「誰能調」跟「哪幾欄會被遮掉」。

很多人以為謄本就是謄本，去地政事務所說「我要調謄本」就好。實際上櫃檯會問你要第幾類，而這一題答錯，你會帶著一份看不到關鍵欄位的紙回家，還以為自己已經查過了。

三類長什麼樣，官方樣張直接對照

下面四張是同一筆地號（板橋區民族段 1099-0000）的官方樣張，人名地號都是機關的測試資料。紅框裡就是三類之間唯一會動的那幾格，其餘欄位三類完全一樣。

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第一類＝沒有東西被拿掉。只有登記名義人本人或依法令得申請的人調得到。

買方拿不到它，這不是刁難——這一類會把屋主的完整身分資料印出來，本來就不該讓任何人都調得走。

所以買方需要「債務人」那一欄時，正確做法不是想辦法自己調，是請賣方提出。

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規費是按「張」算的，不是按「份」。電腦列印謄本每張 20 元，一份土地謄本可能兩張、三張。

拿到別人給的謄本影本，先看兩件事：頁次（第 1 頁的右上角會寫 000001），還有最後一張有沒有「本謄本列印完畢」。少一頁，少的常常就是他項權利部。

第二類有一個很多人不知道的但書

同一條規定裡寫著：限制登記，以及非自然人的姓名與統一編號，不在隱匿之列。拆成白話就是兩件事——

• 查封、假扣押、假處分、預告登記這些限制登記，第二類照樣印得出來。所以買方自己調一份第二類，就足以確認產權有沒有被卡住。
• 權利人如果是銀行、農會、公司這類法人，名稱與統編也照印。所以「錢是跟誰借的」，第二類看得到。

MAP

一份謄本三段，先知道自己翻到哪裡

後面每一節都會說「翻到某某部」，先把這三段的分工記住，後面就不會迷路。

標示部裡最容易被跳過的一欄：附屬建物用途

買中古屋的人幾乎都會問「權狀坪數是怎麼算出來的」。答案有一半在標示部這一欄——陽台、平台、露台、花台各自佔多少面積，這裡是分開列的。

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不是每一戶都會有這四項。登記得到什麼、登記不到什麼，看的是這棟房子當年取得建照的時間點。

所以同社區、同格局、權狀坪數卻差幾坪，多半不是誰算錯，是當年那條規則長什麼樣。右邊那張時間軸就是在講這件事。

C

土地那兩欄：使用分區 × 使用地類別

在標示部，緊鄰著面積。這兩欄一起看才有意義，單看一欄會下錯結論。

買土地、買農地、買透天連著一塊地的人，最後都會卡在同一個問題：這塊地到底能做什麼？答案不在一欄，在兩欄的組合。

• 使用分區＝這一整片區域被劃成什麼（例如一般農業區、特定農業區、山坡地保育區、鄉村區、森林區）。
• 使用地類別＝你這一筆地被編定成什麼（例如農牧用地、林業用地、甲種建築用地）。

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位置固定在標示部，緊接在登記日期下面。翻到標示部，由上往下數第三、四行就是。

把這兩格的字原封不動抄下來，帶去問地政事務所或建管單位，對方就答得出來。不用背十九種使用地，要會抄。

同樣是「農牧用地」，落在一般農業區跟落在山坡地保育區，能申請的項目與強度並不一樣。所以只講「我那塊是農地」，資訊量幾乎是零——要把兩欄的字一起念出來，對方才有辦法回答你。

甲、乙、丙、丁——分的是建築用地，不是農地

坊間常聽到「甲種農地」「乙種農地」這種講法，但翻開謄本你不會看到這幾個字。甲、乙、丙、丁是「建築用地」的四種編定，差別在這塊可建築的地座落在哪一種分區裡：

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這張表在講的是「能不能變過去」，不是「現在能蓋什麼」。看到一整列叉號，意思是別人的地很難變成甲種建築用地，不是甲建比較高級。

這是命令的附表，依著作權法第 9 條不得為著作權標的——可以整張拿去用，來源也查得到。

那農地要看哪裡

農地在謄本上的使用地類別，通常寫的是農牧用地，山上那些多半是林業用地，魚塭是養殖用地。真正決定它能不能蓋農舍、能不能設農業設施的，是「使用分區 ＋ 使用地類別 ＋ 個案審查」三件事，不是謄本上單一個詞。

非都市土地的使用地類別共有十九種，除了上面提到的建築、農牧、林業、養殖之外，還有鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等類別。你只要在自己那張謄本上找到寫著的那一個，抄下來去問主管機關就好——不用背，要會抄。

「地目」那一欄，現在是空的

常有人拿著舊資料問「我這塊地目是建還是田」。地目等則制度已於民國 106 年 1 月 1 日正式廢除，現行謄本不再登載。下面這張剛好是舊制年代的謄本，看得到那一欄留在原位、內容是空的。

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整張是完整的第二類謄本，帶著機關的「測試使用」浮水印，上半標示部、下半所有權部一次看完。

順便注意所有權人那一欄寫的是「中華民國」、管理者「財政部國有財產署」——公有土地的長相就是這樣，沒有自然人的名字。

家裡有都市計畫外土地、想知道未來會被劃到哪一區的，接著看 國土功能分區查詢三步驟。

B

他項權利部好幾筆：是合資，還是同一個人一直借

同樣是三筆抵押權，兩種情況的意思天差地遠。分辨的方法是三個欄位，不是筆數。

看到他項權利部密密麻麻好幾筆，第一個反應通常是「這屋主是不是財務有問題」。不一定。合資買房的房子，他項權利部本來就會有好幾筆——三個人各自跟各自的銀行貸款，就是三筆。這跟同一個人拿同一間房子借了三次，是完全不同的事。

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先數所有權部有幾個「（000n）登記次序」。一個人一筆，數字就是共有人數。

圖上只有兩筆，實務上三筆、四筆都有。把每一筆的權利範圍加起來要等於 1；加不起來就是還有一頁沒印到。

「全部」跟「1分之1」是同一件事講兩次，不是兩個欄位。

所以判斷合資只要比兩個數字：所有權部有幾筆、每筆權利範圍是不是 1分之1。兩個問題都不需要第一類謄本。

從所有權部先抓線索，不用等第一類

債務人那一欄第二類看不到，但你可以從另一頭反推：翻到所有權部，數有幾個所有權人。

• 所有權人只有一個，他項權利部卻有三筆權利範圍寫「全部」的抵押權——那就不會是合資，是同一個人借了三次。
• 所有權人有三個，各持分若干，他項權利部三筆各自寫著持分——合資的形狀很明顯。

D

權利人是誰，決定的是「塗銷要跟誰談」

他項權利部的「權利人」欄，第二類謄本上法人名稱照印，看得到。

先把一個常見的推論拿掉：權利人是誰，不能拿來推斷屋主的財務狀況。它真正影響的是另一件很實際的事——成交那天，要跟誰要清償金額、塗銷要跑幾天、對方配合度如何。這是時程問題，會影響交屋日期，不影響這間房子好不好。

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圖上還有一格值得看：「擔保債權確定期日：民國134年2月4日」。

那是這個最高限額還能循環動用到哪一天，不是還款日。看到日期在很久以後，不代表債還很久——實際欠多少只有債權人說了算。

登記的金額，不是現在欠的金額

他項權利部寫著「擔保債權總金額」或「最高限額」，那是擔保範圍的上限，不是屋主此刻的欠款。

• 普通抵押權擔保的是特定債權，隨著還款，實際餘額會往下掉，但登記金額不會跟著改。
• 最高限額抵押權擔保的是一定範圍內的不特定債權（民法第 881-1 條），在限額內可以動用、清償、再動用。所以登記一千萬，實際可能欠八百萬、兩百萬，也可能接近零。

一胎二胎三胎，看的是括號裡那四個數字

市場上講的一胎、二胎，在謄本上沒有這三個字。它藏在每一筆他項權利最前面的括號裡。

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高雄市政府地政局的導讀原文把這條規則寫得最直接：

登記次序前面括弧內所顯示的四位數字是（0002），則表示這個登記次序在該宗土地上是第 2 順位的他項權利。

高雄市政府地政局　土地及建物謄本導讀

規則會了，三筆、四筆都是同一招——不需要一張「三胎樣張」才看得懂。

抵押權不會因為過戶就消失

民法規定，不動產所有人設定抵押權後，把不動產讓與他人，抵押權不因此而受影響。房子換了名字，抵押權還在上面。所以「清償、塗銷、付款、過戶」這四件事的先後順序，一定要白紙黑字寫進買賣契約，並由地政士依個案安排，不能靠賣方一句「交屋前我會處理」。

只想快速看懂「登記 1200 萬不等於欠 1200 萬」與二胎三胎那幾件事的，另有速讀版：謄本他項權利防雷懶人包。

E

車位在謄本與權狀上，有三種長法

先確認你那格屬於哪一種，才知道它能不能單獨賣、賣給誰。

車位最容易出事的原因很單純：它在紙上的樣子，跟你每天停的那格水泥地，看起來完全不像。付過錢、有收據、停了幾十年，都不能取代登記。

看到這種建號，接著要找的是你自己的「權利範圍幾分之幾」。它會出現在你那戶建物謄本的共有部分欄，不在這一張上。

圖上這張是第一類謄本的標示部，門牌與地號都用「○○」代稱。

官方文件怎麼定義「有沒有獨立產權」

政府文件講車位產權，一律用法條與函釋的文字在講，沒有做過「單獨建號車位謄本 vs 共有部分車位謄本」的並排樣張。所以這一段不放圖，直接把兩則原文列出來——來源可查，比自己畫一張示意圖可靠。

單獨編列建號以主建物方式登記，主要用途欄記載「停車空間」……所有權部及權狀登載「車位編號○○號」。

內政部 85.2.27 台內地字第 8573716 號函

區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分。

建物所有權第一次登記法令補充規定 第 10 點

權狀上為什麼看不到車位

依土地登記規則第 81 條，區分所有建物的共有部分不另發給所有權狀，而是在各區分所有建物的所有權狀上註明。所以法定車位不會有一張「車位權狀」，你看到的是本戶權狀上的一段註記加上持分。

F

那格車位，是不是完全屬於你

四個條件，缺一個就有一個地方要補。四個都在，這格車位換誰來都動不了。

這格不是我們設計的問法，是仲介依法必須填的欄位。看物件時直接翻不動產說明書，翻到「(七)停車位記載情形」。

最下面那格「車位編號、停車位之型式及位置」右邊的備註寫得很清楚：已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理者，依分管編號為準。問「我那格是幾號」，答案該從這裡出來。

法定、增設、獎勵三種車位能賣給誰，以及民國 80 年 9 月 18 日那條產權分水嶺，另有專頁：三種車位自查表。

H

風險對照表：這不必然代表什麼

每一列都有一欄叫「這不必然代表」。把風險無限上綱，真正該紅的那一行就會失效。

「限制範圍」那個數字要看。圖上寫 298分之28——查封的是這位共有人的持分，不是整筆地。

所以看到查封先問兩件事：查的是誰的持分、範圍多少。這兩個答案會決定它跟你要買的那部分有沒有關係。

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同一格上面那一列還有一行定義值得抄：他項權利「包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權」——七種，抵押權只是其中一種。

所以「他項權利部有東西」不等於「有貸款」。先看權利種類寫什麼，再往下判斷。

NOW

勾起來的，是還沒確認的

勾越少代表你越有底。確認一項就把勾拿掉。這張表存在你這台裝置裡，關掉再打開還在。

OFFICIAL

要查、要調，去這幾個地方

臨櫃申請不限土地所在地，任何一間地政事務所都收件。帶身分證正本，規費電腦列印謄本每張 20 元，一份可能不只一張。使用執照竣工圖要向房屋所在地的建管單位（各縣市政府工務局或建管處）申請。

SOURCE

這一頁的每一條，出自哪裡

這一頁的圖，出自哪裡

全頁 25 張圖全部取自台灣政府機關官網，人名地號皆為機關的測試資料，無任何真實個人資料。各來源的資料開放宣告均要求註明出處，因此每張圖下方都標了機關全銜與擷取日期。圖上原有的紅框與箭頭是機關自己畫的；我們加的框一律是紅色細框加圓形序號，兩者不混用。

授權狀態逐一查證：新北市政府地政局、內政部地政司（政府資料開放授權條款第 1 版）、臺北市政府地政局與臺北地政電子報，均為無償非專屬、可重製改作、使用時應註明出處，授權範圍不及於機關標誌。全國法規資料庫附表三為命令之一部分，依著作權法第 9 條不得為著作權之標的。高雄市政府地政局的頁面層級資料開放宣告，官網未揭露——推測網址四個實測皆為 404，目前能引用的是高雄市政府資料開放平台的市府層級總則（無償、非專屬、可重製改作、應註明資料來源主管機關）。本頁引用該局圖片共 8 張，出處均已標明至機關全銜與文件名稱，如經該局通知即撤換。

本頁為一般性產權知識整理，資料查核日期 2026-08-28，不構成法律、稅務或財務建議，也不針對任何個案。每一筆土地與建物的登記狀況，一律以地政事務所核發之謄本記載為準；車位的法定、增設、獎勵身分以使用執照竣工圖與建管單位認定為準。法規與函釋可能修正，正式適用以主管機關最新公告為準。實際交易請委任地政士辦理，或向地政機關、建管單位確認。使用本頁資訊所做的任何決定由使用者自行判斷，本頁提供者不負擔法律責任。