家裡那塊地，規則要換了
國土功能分區查詢三步驟

先講清楚，免得你白擔心一整晚。下面三條，看你是哪一條。

怎麼一眼分辨自己是都內還是都外？答案在一份每張二十塊錢的紙上，看〈查詢三步驟〉的第 1 步。

四個數字的依據：國土計畫法第 3、45 條（全國法規資料庫）、內政部國土管理署分區圖展示查詢系統各階段名單、各地政事務所謄本規費收費標準｜查證日2026-08-23，系統名單狀態另於 2026-08-28 回查一次
https://nluz.nlma.gov.tw/ex3s/

三步的順序不能顛倒：第 2 步的官方系統要用地號去查，而地號要從第 1 步的謄本上抄下來。

STEP 1

調謄本，先看清楚現在是什麼

很多人手上只有一張泛黃的權狀，甚至連權狀放哪都要找半天。那不代表你查不了——謄本在地政事務所隨時調得到，而且不限土地所在地那一間。

• 要調的是「土地登記謄本」，另外加一張「地籍圖謄本」會更好懂。謄本分三類：
  • 第一類：完整資料，只有登記名義人本人 （就是權狀上寫名字的那個人） 或依法令得申請的人能調。
  • 第二類：任何人都能調，會遮掉自然人的出生日期、部分姓名與部分統一編號。查「都內還是都外」用這個就夠。
  • 第三類：登記名義人本人，或跟這塊地有法律上利害關係的人 （例如債權人） 才能調。
• 拿到之後翻到標示部。謄本印出來分三段——標示部寫這塊地本身的資料（面積、地號、用途），所有權部寫誰的名字，他項權利部寫有沒有設定抵押。你只要看第一段。
• 標示部只看兩欄：「使用分區」和「使用地類別」。使用分區是這一整區被規劃成什麼，使用地類別是你這一筆地被編定成什麼，兩欄要一起看。
• 順手把完整地號抄下來（鄉鎮市區＋段小段＋地號）。第 2 步就是靠這串字查的。

1 2 3 4

1 2

兩欄怎麼讀（有例外，別自己猜）：
兩欄有記載（例如使用分區「一般農業區」、使用地類別「農牧用地」）＝非都市土地，就是這次要換軌的那一塊——從現在的區域計畫法，換到國土計畫法那一套。
兩欄都是空白則有兩種可能：一種是都市土地，都市計畫發布後身分改依都市計畫認定，就不再登載在謄本上；另一種是非都市土地但尚未編定使用分區與使用地類別。這兩種在謄本上長得一模一樣，光看謄本分不出來。遇到空白，當場請櫃檯幫你確認是哪一種，屬於未編定的還可以申請補辦編定。

明天早上的出門包

要帶

身分證正本、一百塊零錢。印章不用帶。

去哪

任何一間地政事務所都收件，不限土地所在地。地在樹林、鶯歌、三峽的，就近去新北市樹林地政事務所——新北市樹林區地政街 12 號，電話 02-2680-8001。

時間

週一至週五 08:00 至 17:30，中午照常受理謄本。

填什麼

櫃檯的「土地登記及地價資料謄本申請書」，不會填就請櫃檯幫你。

站在櫃檯前，照著念這一段就好

「你好，我要申請第二類土地登記謄本，還有地籍圖謄本，各一張。地在三峽，我不知道地段地號，只知道大概位置（或旁邊那間的門牌），麻煩你幫我查一下地號好嗎？」 拿到謄本之後，再問這一句：「麻煩你幫我看一下，這張謄本標示部的『使用分區』和『使用地類別』這兩欄，是空白的還是有寫字？如果是空白，是都市土地，還是非都市土地還沒編定？」

如果地還登記在過世的長輩名下，改念這一段

「你好，這塊地登記的名字是我父親（母親），他已經過世了，我是繼承人。第一件事，我想確認這塊地的繼承登記辦過了沒有，要怎麼查？第二件事，如果我要申請第一類謄本，還要補什麼文件？」 先講一句實在話：一塊地放三十年沒動過，最常見的原因就是繼承登記從來沒辦。這件事有法定期限，逾期會有罰鍰，比查分區還急。查分區用第二類謄本就夠，但繼承這一題請當場問清楚，或找地政士 （就是一般講的代書） 處理。

不知道地號怎麼辦

用內政部地政司的「地籍圖資網路便民服務系統」，免費、不用登入，可以用門牌反查地號，也可以直接在地圖上點你那塊地。

地籍圖資網路便民服務系統

https://easymap.moi.gov.tw/

誠實提醒：這個系統首頁目前掛著一則公告，說介接的圖資主機異常、定位查詢無法正常使用，正在排除中。查不動就別跟它耗，直接去地政事務所請櫃檯幫你查。

1 2

線上申領這條路，先看你有沒有這些東西

「全國地政電子謄本系統」可以線上申領，但它不是點進去就能用：要有中華電信 HiNet 帳號或關貿網路帳號，非用戶要線上買點數卡；電子謄本每張 20 元、按月計收；申領服務時間是週一至週六 08:00 至 21:00。只有一支手機、沒有這些帳號的人，臨櫃反而最快。狀況特殊（例如繼承人要申請第一類）先打客服 0800-080-212 問清楚再上網，別白跑一趟網路。

全國地政電子謄本系統

https://ep.land.nat.gov.tw/

STEP 2

上官方系統，查未來會被劃進哪一區

這一步最多人卡住，因為以為要有專業背景才看得懂。其實它只要一個地號，跟查包裹寄到哪了差不多。麻煩的地方在於那個網站的第一頁不是查詢框，是一整面公告牆，很多人以為自己點錯連結。

• 開系統，先把跳出來的「注意事項」視窗關掉。
• 往下滑，會看到三個階段的分頁：公開展覽階段 / 報部審議階段 / 內政部核定階段。
• 底下有兩排縣市名單：【報部版】和【公展版】。這是同一個縣市的兩張不同的圖，年份不一樣。要查最新的，點【報部版】那一排。
• 會再跳一個「系統使用規範」視窗，按同意進入。
• 右邊才會出現查詢面板，依序選／填：鄉鎮市區 → 段名 → 地號，按查詢。
• 結果跳出來，第一件事是核對結果上的「地段」和「地號」跟你謄本上的字一不一樣。段名選單裡同名的選項可能出現不只一個，對不上就換另一個同名選項再查一次。這一步不核對，你看到的可能是隔壁那塊地。

1

1 2 3

1 2 3

查出來的答案怎麼讀

• 國土功能分區：這是答案。格式像「農業發展地區第三類」——前面是四大分區之一，後面的「第幾類」是這一區裡的細分，鬆緊不一樣。
• 使用地：可能是空白的，空白是正常的，不代表查錯。
• 這張表不會告訴你「所以我能蓋什麼」。要問到那一層，把這行結果抄下來，打新北市政府地政局 02-2960-3456 問。

誠實講：現在查到的還是草案，不是定案。兩個系統自己都標了「僅供參考」，意思是你可以拿來判斷，不能拿去當證明。要一張能用的正式文件，得向你那個縣市的政府或地政事務所申請。

國土功能分區圖展示資訊查詢系統

https://nluz.nlma.gov.tw/ex3s/

全國土地使用分區資料查詢系統（查現況分區）

https://luz.nlma.gov.tw/web/

STEP 3

有打算的，把時程往前排

這一步不是催你現在就去動那塊地。是先把「到底要不要動」這一題分清楚——很多人卡了三十年，卡的其實就是這一題。

• 沒有開發、變更、分割、興建打算的：把前兩步的結果拍照存起來，設一個提醒，盯著正式公告。放著也是一種決定；但要是弄清楚狀況之後才決定放著，那才叫做決定。
• 有打算的：現在就去確認三件事——現行編定 （謄本「使用地類別」那一欄寫的用途，決定這塊地現在能做什麼） 能不能做你想做的事、要不要辦變更、變更流程要走多久。
• 要盯的是中央指定、全國一併公告的那一天（〈三個誤會〉第二則講過為什麼）。查到縣市之後，把你那個縣市地政或城鄉發展主管機關的公告頁設成書籤，每季看一次就好。
• 找誰談：
  • 想蓋、想開發 → 建築師。
  • 繼承、分割、過戶、權利問題 → 地政士 （代書）。
  • 農地要農用、要蓋農業設施 → 你那個縣市的農業局（處）。
  • 要辦分區或編定變更 → 只有縣市政府受理，別人說了都不算。

提醒：草案在審議過程中還會變動，公告後才是定案。所以第 3 步要排的是「多久之內要有結論」，不是「哪一天去辦」。

地上有農舍、資材室 （放農具、肥料的小屋）、鐵皮工廠，或被鄰居走成一條路——這是三十年沒動的土地最常見的狀況，也是最多人不敢問的一題。怕一問，就把自己問出問題來。

先講一件會讓你鬆一口氣的事。國土管理署在分區圖系統上寫得很明白：

所以真正要做的是「把當年的紙找出來」

關鍵字是已取得同意。有沒有那張紙，決定你是「既有合法使用」還是「說不清楚」。請在家先找這四樣：

• 建造執照、使用執照——蓋房子當年核發的。
• 容許使用同意文件 （在農地或林地上蓋非農用設施，要先向主管機關申請的那張同意書）。
• 農業設施容許使用相關的核准函或申請書副本。
• 當年的繳費單據、規費收據、申請書存根——這些常常夾在權狀那個袋子裡。

四樣都找不到也不用慌，這不代表就是違建。帶著身分證去地政事務所問一句「這塊地上有沒有登記過建物」，先確認有沒有建物登記；再看要不要找建築師或地政士往下追。合法既存的使用與新管制之間怎麼銜接，屬於個案認定，不是網頁上能替你判斷的事。

依據內政部國土管理署國土功能分區圖展示資訊查詢系統「注意事項」第二點「確保既有合法使用之項目及其強度」原文｜查證日2026-08-28（該段原文可在本頁〈查詢三步驟〉第 2 步第一張圖的視窗裡看到）
https://nluz.nlma.gov.tw/ex3s/

還有一種情況要另外處理：地被走成既成道路、或被鄰居占用。這牽涉到通行權與相鄰關係，跟分區換軌是兩條線，請直接找律師或地政士。

• 有人拿分區圖草案跟你打包票，說這塊地將來鐵定蓋得起來草案不是公告，官方系統自己標僅供參考，而且草案還會因審議而變動。 請他當著你的面，用你的地段地號在【報部版】查一次給你看。螢幕上就會出現系統自己的但書。他不肯查，這件事就到此為止。
• 有人說「趁公告前趕快辦變更，我有管道」公告前先把事情想清楚沒有錯，有問題的是「我有管道」——分區與編定變更的受理與審議都在政府機關，程序不會因為誰認識誰而不用走。 打新北市政府地政局 02-2960-3456 問一句「這種變更要走什麼程序」。任何要你先付打點費、疏通費的，直接停。
• 有人用「2031 就沒救了」催你降價出售民國 120 年 4 月 30 日是分區圖公告的最後期限，不是土地作廢日。把期限講成末日，通常是為了讓你來不及思考。 今天就可以自己確認：進國土管理署系統，「內政部核定階段」那一欄目前一個縣市都沒有。沒有任何一塊地會在那天憑空消失。
• 談買賣談到一半，對方只給口頭說法、不給謄本一份每張 20 元、隨時調得到的東西不給看，通常不是因為嫌麻煩。 你自己去調就好，帶身分證去地政事務所，第二類任何人都能申請，不用經過他。
• 土地上有既存使用，但拿不出相關合法文件農舍、資材室、工廠、既成道路都算，換軌前後都是問題，不會因為換了分區就自動解決。 照〈地上有東西怎麼辦〉那一節，先把四樣文件找出來，再決定要不要找建築師或地政士。
• 有人自稱仲介來談這塊地，卻不給你看名片上的證號合法的不動產經紀人員都有證號，可以在內政部不動產經紀業資訊系統查得到。 當場請他報證號，回家查得到再談。查不到的人，後面講什麼都不用聽。

勾選的意思是「這一項我還沒弄清楚」。勾越少代表你越有底，弄清楚一項就把勾拿掉。這張表會記在你這台裝置上，關掉再打開還在。

• 我還沒調過這塊地的土地登記謄本。
• 我不確定謄本標示部的「使用分區」欄是空白還是有字；如果是空白，我也還沒問過是哪一種空白。
• 我手上沒有完整地號（鄉鎮市區＋段小段＋地號）。
• 我還沒上國土管理署的系統查過未來會被劃到哪一區。
• 這塊地還登記在過世的長輩名下，我不確定繼承登記辦過了沒有。
• 這塊地上有既存使用（農舍、資材室、工廠、道路），但我沒有相關合法文件。
• 家裡對這塊地將來要留、要賣還是要蓋，還沒有共識。

各縣市核發土地使用分區證明的機關與規費不同，以你那個縣市政府的公告為準。

1. 全國法規資料庫｜國土計畫法（民國 114 年 1 月 20 日修正公布）第 3、8、16、23、45 條
2. 全國法規資料庫｜國土計畫法沿革（民國 114 年 1 月 20 日修正公布第 7、8、23、35、45 條）
3. 立法院｜國土計畫法修正部分條文（民國 113 年 12 月 31 日三讀，第 11 屆第 2 會期第 15 次會議）
4. 內政部｜立法院通過國土計畫法延期上路（新聞稿，說明延的是國土功能分區圖作業期程）
5. 內政部國土管理署｜直轄市、縣（市）國土功能分區圖展示資訊查詢系統（三階段分頁、報部版與公展版、既有合法使用確保原則）
6. 內政部國土管理署城鄉發展分署｜全國土地使用分區資料查詢系統
7. 內政部地政司｜地籍圖資網路便民服務系統（門牌反查地號）
8. 全國地政電子謄本系統
9. 新北市政府地政局｜網路申領電子謄本說明（帳號、費用與服務時間）
10. 新北市汐止地政事務所｜地籍謄本收費標準
11. 臺北市政府地政局｜新制三類謄本（第一、二、三類申請資格與隱匿範圍）
12. 新北市樹林地政事務所（地址、電話、辦公時間與管轄區域）
13. 中央社｜內政部審竣臺北市國土功能分區圖，全國剩桃園未完成（民國 115 年 6 月 16 日）

這一頁只用到謄本的標示部那兩欄。同一張紙上的另外兩段——寫誰的名字的「所有權部」、寫有沒有抵押的「他項權利部」——是另外幾題，各有一頁。

免責聲明

要轉貼的話，標籤在這裡

整塊點一下就會全選，複製走。