防詐
有人說能「改成甲種」「多蓋幾層」？先停下來
地要賣了，聽到有人說「這塊我有辦法讓它值更多」，會心動很正常。尤其條文看不懂的時候，對方講得越篤定，越容易先把錢付出去。先對一下這幾種說法：
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「先付一筆費用，我幫你把丙種改成甲種」 → 使用地變更編定（編定：政府替非都市土地逐筆定下的使用地類別，例如甲種建築用地、農牧用地），要檢附文件「向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請核准」。核准的是政府，沒有人能先替政府答應你。 出處：非都市土地使用管制規則第 28 條
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「容積我有門路可以拉高，讓你多蓋好幾層」 → 第 9 條對這四種建築用地寫的是建蔽率、容積率「不得超過」的上限；同一條後面還寫著，直轄市或縣（市）政府「得視實際需要酌予調降」。有人說能蓋得比上限多，先請他拿出條號跟核准文件，拿不出來就先停。 出處：非都市土地使用管制規則第 9 條
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「國土計畫一公告，你這塊就沒人要了，趁現在先賣給我」 → 這種話是在製造急迫感，要你當下就賣。公告日依中央主管機關指定，不是對方說了算：國土計畫法第 45 條寫的是縣市國土計畫公告實施後「十年內，依中央主管機關指定之日期」公告國土功能分區圖；依 2026 年 10 月查到的資料，還沒有公告。先查清楚再決定，不用被推著賣。 出處：國土計畫法第 45 條
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「謄本不用看，我都幫你看過了」 → 這一頁的三格，都是從謄本上的「使用分區」「使用地類別」開始對。謄本你自己就能申請一份來看；對方說不出你這塊是哪一種，先停。怎麼看謄本，見本站〈謄本三秒判讀圖解〉。
有疑慮先撥 內政部警政署 165 反詐騙諮詢專線
真的要委託別人處理變更，先把這幾件寫進合約
- 付款跟進度綁在一起：送件、核准，辦到哪一步，付多少。
- 沒辦成怎麼處理：退費條件先寫清楚。
- 「一定核准」「可以多蓋」只講口頭的不算：核准的是直轄市或縣（市）政府，沒有人能先替政府答應；對方敢這樣講，合約就寫明沒核准怎麼退費（非都市土地使用管制規則第 28 條）。
- 權狀正本、印鑑章不交出去：合約寫明由誰保管。
避雷
避雷清單
- 只看「建地」兩個字就開價。謄本上寫的是「甲種建築用地」「丙種建築用地」這樣的全名，四種的建蔽率、容積率上限不全一樣。開價之前，先把謄本上那一格的字原封不動抄下來。出處：非都市土地使用管制規則第 9 條
- 使用分區、使用地類別那兩格是空白，或寫的是農牧用地。甲乙丙丁是非都市土地的使用地類別，由縣市政府照非都市土地使用分區圖編定。那兩格空白，先問地政單位：是都市計畫範圍內的土地，還是未編定。在都市計畫範圍內的，原則上看都市計畫那一套，不是這一頁。寫的是農牧用地的，先看本站〈農地變更不是沒機會〉。出處：區域計畫法施行細則第 13 條
- 拿隔壁那塊的成交，直接套在自己身上。同一條路上的兩塊地，一塊是乙種、一塊是丙種，上限就不一樣，買方算出來的帳也可能不一樣。比之前，先問清楚那一塊是哪一種。出處：非都市土地使用管制規則第 9 條
- 把上限當成一定蓋得到。第 9 條的數字是上限，縣市政府可以再往下調；第 9 條第 4 項還寫著：「經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第一項之規定者，依核定計畫管制之。」你那一區有沒有調降，要問土地所在縣市政府。出處：非都市土地使用管制規則第 9 條第 1、4 項
- 丙種只看數字，不看坡度。丙種建築用地「供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者」，定義裡有兩種分區直接寫著「山坡地」。在山坡地或森林區內「開發建築用地」，要先做水土保持計畫，送主管機關核定（水土保持法第 12 條）。買方會另外看坡度跟水土保持，你也先問一次。出處：區域計畫法施行細則第 13 條；水土保持法第 12 條
- 地是建地，不代表接得上路。「建築基地與建築線應相連接」（建築線：建築基地要接上的那條線，依建築法第 48 條，原則上是已經公告道路的境界線）；非都市土地臨接公路的，「應經當地主管建築機關指定（示）建築線」。地有沒有合法臨路，開價前先問縣市政府的建管單位。出處：建築法第 42 條、第 48 條；實施區域計畫地區建築管理辦法第 11 條
要特別注意
要特別注意：國土功能分區圖公告之後
先說結論：依 2026 年 10 月查到的規定，甲乙丙丁和這一頁引用的上限，都是現行的規則。國土功能分區圖（國土計畫上路後，重新劃分土地用途的那張圖）公告之後怎麼銜接，以主管機關屆時公告的規定為準。依據在這裡：
- 這一頁引用的《非都市土地使用管制規則》，第 1 條寫明「本規則依區域計畫法（以下簡稱本法）第十五條第一項規定訂定之」。
- 依國土計畫法第 45 條（現行條文），直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後「十年內，依中央主管機關指定之日期」，一併公告國土功能分區圖；公告之日起，「區域計畫法停止適用」。
- 依 2026 年 10 月查到的資料，國土功能分區圖還沒有公告。
所以順序是這樣：現在要開價，照現行規則把三格對完；國土功能分區圖哪一天公告，看土地所在縣市政府的公告，不要拿別人口中的某一年當準（見上面防詐那段「國土計畫一公告」）。
以為與其實
你以為的，其實不是
謄本寫建地，四種都一樣
非都市土地的建築用地分甲、乙、丙、丁四種，第 9 條的上限不全一樣：甲種、乙種建蔽率 60%、容積率 240%；丙種 40%、120%；丁種 70%、300%。縣市可以再往下調。
出處：非都市土地使用管制規則第 9 條甲種跟乙種，上限差很多
丁種上限最高，每個買方都用得上
丁種的上限在四種裡最高，這是第 9 條寫的；但丁種的用途寫在定義裡：「供工廠及有關工業設施建築使用者」。上限最高，跟誰會來買是兩件事。
出處：非都市土地使用管制規則第 9 條；區域計畫法施行細則第 13 條土地坪數乘容積率，就是一定蓋得到的樓地板
以上是風險，以下是你開價要用的
風險都看過了，再來對三格
結論
先對那一格，再開價
同樣叫建地，會算帳的買方，有可能先看謄本上是哪一種，再拿土地坪數乘那一種的容積率上限。以第 9 條來看，丙種的容積率上限 120%，是甲種、乙種 240% 的一半。你照「建地」兩個字開價，他照那一格算帳，兩本帳就可能對不上；實際成交看個案與市場。
建地不只一種
先翻謄本那一格再開價
這一頁寫給誰：手上有非都市土地的建築用地、準備開價賣掉的地主。每一段都附條號，你自己查得到，開價之前你自己也能先對一次。
謄本三秒判讀圖解標示部、所有權部、他項權利部怎麼看，官方樣張逐欄標好了三格
開價前先對這三格
三格照順序對。第一格看謄本；第二格看條文，再問縣市有沒有調降；第三格問縣市政府的建管單位。
第 ① 格
謄本上的使用地類別：甲乙丙丁哪一種
- 看哪裡
- 土地登記謄本的標示部，「使用分區」和「使用地類別」在同一行，兩格一起看。例如「山坡地保育區」的「丙種建築用地」。
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- 四種的定義（區域計畫法施行細則第 13 條原文）
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- 甲種「供山坡地範圍外之農業區內建築使用者」
- 乙種「供鄉村區內建築使用者」
- 丙種「供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者」
- 丁種「供工廠及有關工業設施建築使用者」
- 對完怎麼記
- 把兩格的字照謄本原封不動抄下來，不要自己改寫成「建地」兩個字。帶去問地政單位、建管單位，對方比較好回答。
第 ② 格
那一種的法規上限：建蔽率、容積率
- 上限對照（非都市土地使用管制規則第 9 條）
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使用地類別 建蔽率上限 容積率上限 甲種建築用地 60% 240% 乙種建築用地 60% 240% 丙種建築用地 40% 120% 丁種建築用地 70% 300% 建蔽率：房子蓋在地上的面積，最多佔基地面積的比例。容積率：各層樓地板加起來，最多是基地面積的幾倍。
- 買方怎麼算
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土地坪數×容積率＝法規上限的容積樓地板
實際以縣市規定和建照審查為準。
- 縣市可以再降低
- 第 9 條後面還有一句：「直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降」。經主管機關核定的土地使用計畫比較低的，依核定計畫。你那一區有沒有調降，問土地所在縣市政府。
第 ③ 格
建築線與出入口：地有沒有合法臨路
- 為什麼要問
- 上限再高，基地要接得上建築線才蓋得起來。建築法第 42 條：「建築基地與建築線應相連接」
- 非都市土地看這一條
- 實施區域計畫地區建築管理辦法第 11 條：臨接公路的，「應經當地主管建築機關指定（示）建築線」；臨接其他道路、寬度在六公尺以下的，「應自道路中心線退讓三公尺以上建築」。沒有直接臨路、靠私設通路接出去的，同一條第 2 項有通路寬度的標準，一樣問建管單位。
- 去哪問
- 土地所在縣市政府的建管單位（主管建築機關）。帶著地號和地籍圖去問：臨接的這條路能不能指定建築線、出入口合不合法。
帶什麼：這筆地的土地登記謄本（看標示部）、地籍圖。
去哪：謄本那兩格看不懂或是空白，問土地所在縣市政府的地政單位；建蔽率、容積率有沒有調降，丙種的坡度與水土保持要先準備什麼，問土地所在縣市政府；建築線與出入口，問縣市政府的建管單位。
問這三題：
- 這筆地的使用分區、使用地類別是什麼？在不在都市計畫範圍內？
- 這一種建築用地，在本縣市的建蔽率、容積率有沒有調降？
- 臨接的路能不能指定建築線？出入口合不合法？
問這三題還不用花到錢。問完再開價，數字背後就有條號撐著。
開價前把三格對清楚，你算的帳和買方算的帳，有機會對在同一本上；有人一開口就砍一大截，你手上有條號可以講。
自查表
自查表
從上往下看，還沒弄清楚的勾起來；之後弄清楚一項，就把那一項的勾拿掉。這張表會記在你這台裝置上。
這份清單你可以直接截圖存下來，跑地政單位、建管單位那天照著問。
常見問題
開價前最常問的那幾題
甲種、乙種上限一樣，價格是不是也一樣？
價格要看個案和市場，這一頁先把法規那一半講清楚：兩種的法規上限一樣（管制規則第 9 條），位置不一樣（甲種在山坡地範圍外的農業區、乙種在鄉村區，施行細則第 13 條）。
丁種上限最高，是不是最值錢？
值多少要看個案和市場，這一頁先把法規那一半講清楚：丁種上限最高是管制規則第 9 條寫的；它的用途寫在定義裡，「供工廠及有關工業設施建築使用者」（施行細則第 13 條）。用途不同，會來看的買方也可能跟甲種、乙種不一樣。
國土功能分區圖公告之後，是不是就沒有甲乙丙丁了？
國土計畫法第 45 條寫的是：公告國土功能分區圖之日起，「區域計畫法停止適用」。公告日依中央主管機關指定，依 2026 年 10 月查到的資料還沒有公告；現在開價，照現行規則對。公告之後怎麼銜接，以主管機關屆時公告的規定為準。
土地坪數乘容積率，就是能蓋的樓地板嗎？
乘出來的是法規上限的容積樓地板。縣市可以調降、核定計畫比較低的照核定計畫，基地還要接得上建築線；實際以縣市規定和建照審查為準。
丙種的容積率，真的只有甲種、乙種的一半？
以第 9 條的法規上限來看，丙種容積率 120%，甲種、乙種 240%，是一半；建蔽率丙種 40%，甲種、乙種 60%。這是上限的比較，縣市調降之後的數字要另外問。
謄本上寫的是農牧用地，這一頁有用嗎？
這一頁講的是四種建築用地。農牧用地想改用途，先看本站〈農地變更不是沒機會〉；地上本來就有編定前的老房子，看〈農地該如何變建地？〉。
出處
法源與出處
下面每一張都是官方網站的實際截圖，藍框標的就是這一頁引用的那幾句。手機上字太小的話，點一下圖片可以開原圖放大看。出處與擷取日期寫在每張圖下面，你可以自己開來對一次。
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- 非都市土地使用管制規則第 1 條、第 9 條、第 28 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013
- 區域計畫法施行細則第 13 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070031&flno=13
- 國土計畫法第 45 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070230&flno=45
- 建築法第 42 條、第 48 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109
- 實施區域計畫地區建築管理辦法第 11 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070123&flno=11
- 水土保持法第 12 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=M0110001&flno=12
以上以政府公告為準，條文於 2026-10-14 重開原文逐字比對。條文裡的數字照原文抄，百分比是把「百分之六十」這類原文寫成數字。本頁沒有任何個案地價、稅費或核准結果的數字，這些都看個案與主管機關的審查。
一張謄本、四種建地、一串條號，看起來像又多了一疊功課。
但說真的，開價之前只要先問一件事。
我這塊
是哪一種
地是你的，價也是你定的。只是同樣叫建地，買方有可能先看那一格，再拿坪數乘那一種的上限。先把那一格對清楚，開出去的價比較站得住。買對是資產，買錯是壓力；賣地也一樣，開對價是底氣，開錯價就可能被人照那一格砍回去。
這一頁沒有替你估這塊地值多少，也沒有叫你什麼時候賣，只是把開價前要對的三格排好。
慢一點沒關係，先把那一格抄下來。希望你開價的那一天，數字背後每一個條號都站在你這邊。
這一頁能幫你把開價前要對的格子排好，但你這塊是哪一種、縣市有沒有調降、能不能指定建築線，都要回到個案的土地與文件去看。真的要開價之前，還是找律師、地政士或主管機關幫你看過一次，那一趟不會白跑。
- 本頁為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、財務或投資建議，也不因閱讀本頁而成立任何委任或諮詢關係。
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- 實際個案請洽律師、地政士或各該主管機關確認後再行動；建蔽率、容積率與建築線，以主管機關的規定與審查結果為準。
資料擷取日期 2026-10-14，法令以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定土地、地號或開價資訊。