防詐
有人說「先付一筆費用，幫你辦到更好的貸款」？先停下來
利率一高，月付就跟著重，聽到有人說「我有門路，利率可以壓低、成數可以拉高」會心動很正常。第一次買房、條件看不懂的時候，對方講得越篤定，越容易先把錢付出去。先對一下這 3 種說法，4 題怎麼問在後面〈4 題怎麼問〉。
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「找我們送件，銀行比較好過」 → 金管會 2025 年 6 月 12 日新聞稿寫得很清楚：「本會已規定金融機構不得受理代辦貸款業者轉來之貸款案件，並禁止金融機構職員私下受理。」要貸款，直接找銀行談。 出處：金融監督管理委員會新聞稿〈代辦貸款風險高 找銀行貸款最可靠〉
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「先簽委任、付顧問費，我幫你處理到好」 → 同一則新聞稿提到的爭議就是這樣發生的：民眾事後想取消委任，被要求支付顧問費，不付就被提告違約。金管會的說法是，有資金需求「應親洽金融機構申請辦理，避免採行有償委任方式委託第三人處理」。 出處：金融監督管理委員會新聞稿〈代辦貸款風險高 找銀行貸款最可靠〉
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名字跟銀行很像的「理財顧問公司」，在 LINE 上說能幫你辦房貸 → 先查對方是不是銀行：到金管會銀行局網站「首頁／金融資訊／金融機構基本資料查詢」確認金融機構名稱與網址，或用銀行公會網站的「貸款免費諮詢專區」，也可以打銀行公會專線 02-8596-2229 問。 出處：金融監督管理委員會新聞稿〈代辦貸款風險高 找銀行貸款最可靠〉
有人要你先匯錢，先撥內政部警政署 165 反詐騙諮詢專線。
簽約前，把「貸款比預定少怎麼辦」先寫進契約
內政部〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉（民國 114 年 12 月 19 日修正、115 年 4 月 1 日生效）把貸款這件事寫在第六點、第七點。這份規定管的是賣方是公司、建商這類企業經營者用的契約；跟個人屋主買，契約不一定照這份寫，簽約前照下面這個分法逐條對一次。
- 預定貸款金額寫進去：契約寫明買方預定貸款多少錢，抵付部分價款（第六點）。
- 貸款比預定少，三種情形各怎麼處理，先勾好（第六點第二款）：不可歸責於雙方時，可以約定買方在貸款核撥時用現金一次補足，或買賣雙方得解除契約；可歸責於賣方時，可以約定買方得解除契約、賣方返還已付價款；可歸責於買方時，除非賣方同意分期，買方要在接到通知後約定的天數內補足差額（不得少於十個金融機構營業日），逾期賣方得解除契約。
- 撥款跟付款期限對齊：有貸款的，交屋款依第六點、第七點的約定；開戶、對保、用印，要在交付完稅款之前完成（第七點）。
- 補不上差額的後果先看清楚：買方逾期一個月不付期款，經賣方書面催告、送達隔天起逾七日仍未付，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，上限是房地總價款的 15%（第十二點）。
避雷
避雷清單
這幾個坑，多半不是不懂，是看到喜歡的房子，心思全放在價格上。對一下你有沒有中：
- 只問還能談多少，沒問銀行能借多少。貸款核下來可能比預定少，契約的規定就是為這件事準備的：不可歸責於雙方時，可能要在撥款時用現金一次補足。出處：內政部〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉第六點
- 把報導裡的開價，當成自己的利率。報導寫的是銀行掛出來的「開價」，例如「3% 起」「2.7% 起」。你實際拿到多少，要等銀行審核。出處：經濟日報 2026-09-25〈房貸首購利率 驚見衝上3%〉
- 撥款要多久沒問，就答應了付款日期。開戶、對保、用印要在交付完稅款前完成；期款逾期達五日，要按日附加遲延利息（每日萬分之二）。出處：內政部〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉第七點、第十二點
- 撥款委託書簽了，才想換銀行或喊停。簽訂撥款委託書、交給貸款銀行之後，除了房屋有建物現況確認書所確認事項不實的重大瑕疵，買方不得撤銷、解除或變更這筆貸款的授信契約和撥款委託，也不能要求銀行暫緩撥款。出處：內政部〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉第七點
要特別注意
要特別注意：開價不是你的利率，撥款可能要排隊
經濟日報同一篇報導裡，各家購屋房貸開價從 2.65% 到 3% 都有，寫法都是「起」。你的收入、負債、信用和房子本身，都會讓銀行給的條件不一樣；拿到自己的書面初估，才是你能拿來算月付的數字。
同一篇報導提到，市場資金緊，「過去一年未見的房貸排隊撥款潮恐將再起」，有行庫已規劃控管房貸，或先減緩收件速度。
撥款慢下來，碰到的是契約上的付款期限。撥款這一題，談價前就問，拿到預估的天數再答應付款日期。
順序是這樣：先問銀行四題（4 題怎麼問），拿到書面初估；用初估的利率算月付、反推總價（算 3 次）；再出價。已經在談的，簽約前把貸款不足怎麼處理寫進契約。
以為與其實
你以為的，其實不是
報導寫 3%，我去借也是 3%。
價格談好了，貸款交給銀行就好，錢一定接得上。
找代辦送件，銀行比較好過。
付款晚幾天，跟賣方說一聲就好。
以上是風險，以下是出價前要做的
風險都看過了，再來把 4 題問完、把數字算出來
結論
先拿書面初估，再開口談價
利率差 0.3 個百分點，看起來很小：每借 100 萬，每個月差 160 元。借 1,000 萬、30 年，多繳的利息就是 57 萬多。
談價談下來的那一段，每少一萬都看得見；利率差的那一段，當下一塊錢都看不到。順序反過來，談下來的價差，可能剛好拿去補成數不夠的洞。
先問銀行，
拿到數字再出價。
這一頁寫給誰：第一次買房、正在看房或準備出價的人；特別是要當婚房、之後可能有一段時間只剩一份薪水的家庭。每一條都附出處，你自己查得到。
房貸試算輸入貸款金額、利率、年限，算每個月繳多少、總共付多少利息 我買得起多少用收入與自備款反推買得起的總價區間 青安 3.0 申辦利多與避雷符合青安資格的，額度、條件跟自住規定在這一頁做法
4 題怎麼問
找兩三家銀行，每一家都問這 4 題，請對方把初估寫下來給你。
第 ① 題
利率：初估多少，固定還是機動
同一筆貸款，利率差一點，30 年加起來就是一大筆。
- 要問的
- 以我的條件，初估利率多少？
- 固定利率還是機動利率？機動的話，跟著什麼指標調？
- 前幾年和之後的利率一樣嗎？
- 怎麼做
- 請銀行給書面初估，寫上日期。把兩三家的初估放在一起比，再用算 3 次的第一次，算出每個月差多少。
第 ② 題
成數：照買賣價還是鑑價，核准金額什麼時候知道
你以為借得到的金額，跟銀行最後核的金額，可能不一樣。
- 要問的
- 成數是照買賣價算，還是照銀行鑑價算？
- 以這間房子，初估能借多少？
- 正式核准的金額，大概什麼時候會知道？
- 為什麼要先問
- 貸款金額少於預定貸款金額，契約要擇一處理；不可歸責於雙方時，可以約定買方在貸款核撥時用現金一次補足，或雙方得解除契約（內政部成屋買賣定型化契約應記載事項第六點）。
- 怎麼做
- 核准金額還沒出來之前，簽約時把預定貸款金額，以及貸款不足怎麼處理寫進契約。
第 ③ 題
費用：開辦費、鑑價費各怎麼收
利率比完，費用也要放在同一張表上比。
- 要問的
- 開辦費多少？
- 鑑價費多少？沒核貸也要付嗎？
- 還有哪些費用要買方付？
- 契約怎麼寫
- 內政部契約規定第九點寫的是：「抵押權設定登記規費由買方負擔。」抵押權設定登記交給地政士辦的費用由誰負擔，契約裡有選項可以勾。
- 怎麼做
- 請銀行把費用跟利率寫在同一張初估上，比的時候一起看。
第 ④ 題
撥款：要多久，接不接得上交屋的付款期限
撥款晚幾天，碰到的是契約上的付款期限。
- 要問的
- 從送件到撥款，現在大概要多久？
- 開戶、對保、用印，要我什麼時候到？
- 撥款前需要我補哪些文件？
- 為什麼要先問
- 開戶、對保、用印，要在交付完稅款前完成（第七點）。經濟日報 2026-09-25 報導，房貸排隊撥款可能再出現。
- 怎麼做
- 拿到預估的撥款天數，再答應付款日期；交屋款的付款時點，跟撥款時間對齊寫進契約。
拿起計算機
算 3 次：多繳多少、一份薪水扛不扛得住、能看多少總價
看完房回家的路上，被問一句「每個月要繳多少」，打開手機計算機就算得出來。
- 第 1 次：3% 跟 2.7% 每個月差多少
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要借的金額 ÷ 100 萬×160 元＝每月多繳
每借 100 萬、30 年、本息平均攤還：2.7% 每月約 4,056 元，3% 約 4,216 元，差 160 元。借 1,000 萬，每月多約 1,600 元，30 年多繳的利息 57 萬多。
- 第 2 次：用一個人的薪水算月付
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一個人的月收入−月付＝剩下的生活費
要當婚房、之後打算生小孩的，孩子出生後可能有一段時間家裡只剩一份全薪。今晚就用一個人的薪水把月付再算一遍，看扣完還剩多少。
- 第 3 次：月付上限反推總價
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每月扛得住的月付 ÷ 4,216×100 萬＝扛得住的貸款扛得住的貸款＋能動用的自備款＝月付撐得起的總價能動用的自備款÷（1 − 銀行成數）＝自備款撐得起的總價
4,216 是 3%、30 年每借 100 萬的月付。純算術舉例（不是任何個案）：每月扛得住 3 萬元，用 3% 算約 711 萬，用 2.7% 算約 739 萬，同樣的月付，扛得住的貸款差了 28 萬左右；實際能借多少，以銀行核准為準。自備款要先扣掉稅費、裝修、搬家的預備金，剩下的才算能動用。
兩個總價取比較小的那個，才是能看的總價。銀行成數用第 ② 題問到的數字，例如八成貸，1 − 0.8 ＝ 0.2；成數照鑑價算、鑑價比買賣價低的話，自備款要再多準備一些。
- 算完之後
- 算出總價，下一個問題一定是：這個數字，現在買得到什麼。用房貸試算換成銀行給你的初估利率再算一次，數字會更準；房產計算機還有買賣雜費、購屋能力可以一起算。
帶什麼：收入證明、目前的貸款或分期資料、想買的那間房子的資料（地址、坪數、開價）。
去哪：直接到銀行，或打銀行的客服；想先確認對方是不是合法金融機構，打銀行公會專線 02-8596-2229。
問這幾題：
- 以我的條件，初估利率多少？固定還是機動？
- 成數照買賣價還是鑑價？這間初估能借多少？核准金額什麼時候知道？
- 開辦費、鑑價費各多少？沒核貸也要付嗎？
- 從送件到撥款要多久？開戶、對保、用印什麼時候？
問這幾題還不用花到錢。拿到書面初估，再出價。
先問完 4 題再出價，談下來的價差就有機會留在口袋，不用拿去補成數的洞；利率多比兩三家，30 年的利息也可能少一截。
自查表
自查表
從上往下看，還沒做的勾起來；之後做完一項，就把那一項的勾拿掉。這張表會記在你這台裝置上。
這份清單和上面的〈問這幾題〉可以一起截圖存下來，去銀行那天照著問。
常見問題
出價前最常問的那幾題
報導說首購房貸 3% 起，我去借就是 3% 嗎？
不一定。報導寫的是銀行開價，經濟日報 2026 年 9 月 25 日那篇裡，各家購屋房貸開價從 2.65% 到 3% 都有，寫法都是「起」。你的利率以銀行審核為準，先拿書面初估。
每月差 160 元，是怎麼算的？
每借 100 萬、30 年、本息平均攤還、沒有寬限期：2.7% 每月約 4,056 元，3% 約 4,216 元，相減 160 元，四捨五入到元。借 1,000 萬就是每月多約 1,600 元，30 年多繳的利息 57 萬多。
貸款核下來比預定少，怎麼辦？
看契約怎麼寫。內政部的成屋買賣定型化契約應記載事項第六點，把貸款不足分成三種情形：不可歸責於雙方、可歸責於賣方、可歸責於買方，各有處理方式。跟個人屋主買，契約不一定照這份寫，所以簽約前要先把這一條寫清楚（見簽約前先寫進契約）。
找代辦送件，真的比較好過嗎？
金管會 2025 年 6 月 12 日新聞稿：已規定金融機構不得受理代辦貸款業者轉來之貸款案件，並禁止金融機構職員私下受理。要貸款，直接找銀行。
簽了撥款委託書，還能換銀行嗎？
照內政部契約規定第七點，簽訂撥款委託書、交給貸款銀行之後，除了房屋有建物現況確認書所確認事項不實的重大瑕疵，買方不得撤銷、解除或變更這筆貸款的授信契約和撥款委託。換銀行要在簽撥款委託書之前比完。
月付要抓多少才安全？
沒有一個數字適用每個人。這一頁建議的做法是：用一個人的薪水算月付，看扣完還剩多少生活費；再用月付上限反推總價（見算 3 次）。實際能借多少，以銀行審核為準。
出處
法源與出處
下面每一張都是官方網站的實際截圖，藍框標的就是這一頁引用的那幾句。手機上字太小的話，點一下圖片可以開原圖放大看。出處與擷取日期寫在每張圖下面，你可以自己開來對一次。
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- 內政部〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉第六點、第七點貸款處理；第九點抵押權設定登記規費；第十二點違約之處罰https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL000442
- 金融監督管理委員會新聞稿〈代辦貸款風險高 找銀行貸款最可靠〉2025-06-12，金融機構不得受理代辦貸款業者轉來之貸款案件https://www.fsc.gov.tw/ch/home.jsp?id=96&parentpath=0,2&mcustomize=news_view.jsp&dataserno=202506120010&dtable=News
- 經濟日報〈房貸首購利率 驚見衝上3%〉2026-09-25，首購房貸開價 3% 起、多家在 2.7% 上下、排隊撥款可能再起（媒體報導，不是官方公告）https://money.udn.com/money/story/5613/9776534
以上規定與新聞稿已在 2026-10-14 打開原文逐字對過；百分比是把「百分之十五」這類原文寫成數字。頁上的月付是 30 年、本息平均攤還、沒有寬限期的純算術試算，沒有任何個案的利率、成數或核貸結果，這些都以銀行審核為準。
看到喜歡的房子，會想把價格談到最漂亮，這很正常；那是你存了好幾年的錢，也是你想把日子過下去的地方。
4 題、3 次計算，看起來像又多了一疊功課。但說真的，出價之前真正要先做的只有一件事。
貨架上的標價可以談，
往後三十年的帳單不會打折。
談下來的那幾萬，看得見；利率差的那一點，要算過才看得見。買對是資產，買錯是壓力；先把自己的數字算清楚，再去挑那一間，談價的時候手上就有底。
這一頁沒有替你決定買哪一間、出多少價，只是把出價前要問、要算的事排好。你要的不是贏下那幾萬，是交屋那天錢接得上，往後每個月繳得安心。
慢一點沒關係。希望你簽約的那一天，手上拿的是算清楚的數字，往那個要住很久的家走。
這一頁能幫你把出價前要問、要算的事排好，但你能借多少、利率多少、什麼時候撥款，都要回到銀行的審核和你自己的契約去看。真的要簽之前，還是找銀行、地政士把條件和契約再對過一次，那一趟不會白跑。
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資料查核日期 2026-10-14，法令以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定物件、屋主或成交資訊。