CONCLUSION
同一塊地不能算兩次
申請建築執照或農舍的時候，政府不是只看房子蓋在哪，是看整張申請書算進去的土地一共多大。那一整塊地，在當年就被用來換到了那棟房子的面積。
所以房子旁邊那片看起來沒在用的地，可能不是多出來的，是當年那棟房子的一部分，只是沒有蓋東西而已。
地看起來是空的
它在執照上已經被用過了
FARMHOUSE
套繪是什麼
最常碰到的是農舍。在農地上申請蓋農舍，申請書算進去的是整筆農業用地，不是只有房子那一角。
「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。」「申請人無自用農舍者。」第 3 款另有但書：參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。｜全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=M0110013
「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。」本款另有離島地區繼承、贈與取得之但書。｜全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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建照一核發，整筆地就被標起來
「直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。」
「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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這就是一般講的「套繪」：建管單位在套繪圖上把這筆地著色，地政機關在登記簿上註記。沒有解除套繪管制，這筆地不能辦分割。
地換了主人，這件事不會跟著前手走
「其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。」
「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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OPEN SPACE
法定空地是什麼
不只農舍。一般的透天、公寓、廠房，申請建照時也一樣，建築基地是「房子占的地」加上「依規定要留下來的空地」一起算。
「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」
「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」
「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=11
SAME IDEA
兩個名詞放在一起看
名字不一樣，管的是同一件事：一塊地在某一次申請裡被用過了，就不能當作沒用過。
| 套繪（農舍） | 法定空地（建築基地） | |
|---|---|---|
| 綁住的是 | 申請興建農舍時算進去的整筆農業用地 | 建築物本身占地以外，依規定要留設的空地 |
| 不能做的 | 未解除套繪管制不得分割；已申請過不得重複申請 | 非依規定不得分割、移轉，不得重複使用 |
| 會綁在一起的 | 農舍與坐落用地併同移轉、併同設定抵押權 | 建築物與它的建築基地 |
| 條文 | 農業發展條例第 18 條；農業用地興建農舍辦法第 12 條 | 建築法第 11 條 |
所以買地、分地、再蓋之前真正要問的，不是「這塊地現在有沒有東西」，是「這塊地以前有沒有被算進任何一張執照」。
BEFORE YOU BUY
買地前多查的五個動作
謄本只告訴你現在是誰的、現在是什麼分區。一塊地以前被怎麼用過，要從下面五個方向去問。
動作一
調出地上那棟建築的建照與使照
- 為什麼
- 執照上寫著當年的建築基地包含哪些土地。這是整件事的起點。
- 去哪問
- 核發執照的是縣市政府的建築主管機關。打去問調閱要什麼資格、要帶哪些文件。
動作二
看原始配置圖與套繪資料
- 為什麼
- 配置圖畫出房子蓋在哪、空地留在哪；套繪圖畫出哪些地號被著色列管。兩張一起看，才知道你想買的那一角是不是在圈裡面。
- 去哪問
- 同樣是縣市建築主管機關。農舍的部分，辦法第 12 條寫明建照核發後也會副知該府農業單位建檔列管。
動作三
查這筆地的分割、合併歷程
- 為什麼
- 現在獨立一筆的地，可能是當年從大筆分割出來的；現在的大筆，也可能是合併過的。蓋房子時用的是分割前還是分割後那一版，決定它在不在圈裡。
- 去哪問
- 地政事務所。直接跟櫃檯說要查這筆地以前的分割與合併紀錄，請櫃檯告訴你要申請哪一種資料。
動作四
確認原建築涉及哪些地號
- 為什麼
- 一張建照可能用到不只一筆地。只要其中一筆在你想買的範圍裡，就要把整張建照一起看。
- 去哪問
- 執照與農舍列管清冊上的地號清單。辦法第 12 條第 1 項寫的就是「農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊」。
動作五
把舊地號對回新地號
- 為什麼
- 老執照上寫的是當年的地段地號。地籍重測、分割、合併之後，地號可能已經換了。對不回來，前面四個動作查到的東西就接不上你手上這份謄本。
- 去哪問
- 地政事務所櫃檯。拿著執照上的舊地號，請他幫你對到現在的地號。
ALREADY BOUND
已經被套了，先問這四題
查出來真的在圈裡，不代表這塊地沒有用。接下來要把問題問細，問得越細越知道還有什麼路。
一、這塊地是為什麼被套的？是農舍，還是一般建照的法定空地？
兩種依據不同，能走的路也不同。
二、是哪一棟建築、用了這塊地多少面積？
用掉的是整筆，還是只有其中一部分，後面的算法完全不一樣。
三、要解除的是我自己這塊，還是要整張執照重新配置？
農舍的解除有法定情形，見下方條文；一般建照的法定空地，分割有中央主管建築機關訂的辦法。兩者都要問主管機關。
四、當年那張執照牽涉到幾個地主？誰需要配合？
土地早就分給不同人的，要動其中一塊，常常要回頭找其他人。
「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。」同條第 4 項、第 5 項另規定超出比例部分的處理與解除後塗銷註記登記。｜全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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能不能解、怎麼解，是主管機關依個案審的事，這一頁替你判斷不了。這一頁能做的，是讓你帶著對的四個問題進去問。
LAND READJUSTMENT
地被劃進區段徵收：領現金還是領地
查完分區之後的另一條線，是地被劃進區段徵收的範圍。這時候要做的決定只有一個：地價補償領現金，還是申請領回抵價地。下面是做這個決定之前要先對的條文。
一、抵價地的比例，說的是總面積，不是每個人各拿一半
「抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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「抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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二、要領地，期限在徵收公告期間
「實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄巿或縣（巿）主管機關申請發給抵價地。」
「土地所有權人依前項規定申請發給抵價地時，得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。」同條第 3 項、第 4 項另規定：已核定後想改領現金或改領抵價地，要經主管機關徵得需用土地人同意後核准，期限一個月內、以一次為限。｜全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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公告期間過了沒有書面申請，就是領現金。可以全部申請，也可以只拿一部分補償地價申請抵價地。
三、地上有租約、設定或限制登記，要先清
「土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者，除第四十二條另有規定外，直轄市或縣（市）主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出證明文件。」
「申請人未依前項規定辦理者，直轄市或縣（市）主管機關應核定不發給抵價地。」
「直轄市或縣（市）主管機關經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起十五日內發給現金補償。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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這一條可以回頭用你自己的謄本對：他項權利部有沒有抵押權、有沒有限制登記，是不是還有耕地租約。
四、領回的面積太小，要合併，不然改發現金
「依前項第一款規定領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣（市）主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收地價補償費發給現金補償。」全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
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五、土地增值稅怎麼算
「區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項前段規定，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。」
「區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定。」同條第 1 項為「經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」｜全國法規資料庫，2026-09-13 開頁逐字比對
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=39-1
六、抵價地不是公告隔天就拿到
抵價地要等主管機關規劃整理、分配之後，才囑託登記、通知你到場接管（土地徵收條例第 40 條第 6 項）。從公告到真的拿到那塊地，中間隔著規劃、工程與分配，估時間用年去抓比用月去抓穩。選領地之前先問自己：這段時間家裡的現金流撐不撐得住。
領現金還是領地，沒有哪一個比較好。要比的是你家的時間、你手上的債務與設定、你領回之後打算自己用還是賣。這三件事對過，再去看公告。
CHECKLIST
自查表
勾起來的是「這一項我還沒弄清楚」。勾越少越有底，弄清楚一項就把勾拿掉。這張表會記在你這台裝置上。
OFFICIAL
條文原文入口
- 建築法 第 11 條建築基地與法定空地的定義，三個不得https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070109&flno=11
- 農業發展條例 第 18 條農舍滿五年始得移轉、併同移轉、不得重複申請https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=M0020001&flno=18
- 農業用地興建農舍辦法第 2 條申請資格、第 9 條面積比例、第 12 條套繪管制與解除https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=M0110013
- 土地徵收條例第 39 條抵價地比例、第 40 條申請期限、第 41 條先清理、第 44 條領回與合併https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060058
- 土地稅法 第 39 條之 1重劃與區段徵收的土地增值稅https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=39-1
電話洽詢：新北市政府地政局 02-2960-3456
FAQ
查完之後才會卡住的那幾題
謄本上看不出來有套繪，是不是就沒有
不能這樣推。辦法第 12 條第 1 項寫的是建照核發後送地政機關在登記簿上註記，但一塊地以前是不是被算進某一張執照，要回到執照、配置圖與套繪圖去對。謄本是起點，不是終點，請照〈買地前多查的五個動作〉走一次。
房子旁邊那筆地是獨立地號，可以單獨賣嗎
先查它當年有沒有被算進那棟建築的建築基地。如果有，它就是法定空地，建築法第 11 條第 3 項寫的是非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。地號獨立不等於用途獨立。
繼承來的農地上有農舍，未滿五年可以賣嗎
農業發展條例第 18 條第 2 項規定在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉，但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。但書講的是因繼承而移轉的那一次；繼承之後自己要再賣，是另一次移轉，算不算在限制內、年限從哪天起算，請帶使用執照與登記文件問地政士或主管機關確認。
區段徵收領抵價地，是不是就一定比領現金划算
沒有一體適用的答案。領回面積是依你的權利價值折算，要等規劃分配後才拿得到，地上的租約與設定要先清理，面積不足最小建築單位還要申請合併。把自己的數字、時間與謄本對過，再決定，稅的部分問稅務機關。
SOURCE
查核依據
頁內引用的條文，於 2026-09-13 逐條開啟全國法規資料庫原文比對（法規整編資料截止日：民國 115 年 09 月 04 日）：
建築法第 11 條全文。農業發展條例第 18 條第 2 項、第 4 項。農業用地興建農舍辦法（修正日期民國 111 年 11 月 01 日）第 2 條第 1 項第 3 款與第 4 款、第 9 條第 2 項第 3 款、第 12 條第 1 項至第 3 項。土地徵收條例（修正日期民國 101 年 01 月 04 日）第 39 條第 2 項、第 40 條第 1 項第 2 項與第 6 項、第 41 條、第 44 條第 1 項第 1 款與第 2 項。土地稅法第 39 條之 1。
本頁沒有任何個案地價、補償金額、稅額或領回面積的試算數字。這些完全看個案的地價、徵收計畫與主管機關公告，寫出一個數字只會讓你拿錯的基準去算。
上面講了兩個名詞、五個動作、四個問題、六條徵收條文，看起來像在找麻煩。
但說真的，那些都不是重點。
一塊地站上去看是空的
不代表它沒有故事
那個故事可能是上一代申請農舍時簽下的名字，可能是鄰居那棟老透天當年留的空地，也可能只是一次沒人記得的分割。它不會寫在地面上，會寫在執照、圖面與登記簿裡。
這一頁從頭到尾沒有叫你不要買、不要分、不要蓋。只是把順序換一下：先把這塊地的過去查清楚，再決定它的以後。
帶著這張表去問，慢一點沒關係。願你家那塊地，在你要用它的那一天，剛好什麼都查得到。
這一頁能幫你把方向抓對，但每一塊地當年用過幾次、被怎麼列管，都要回到個案的執照與登記去看。真的要分割、買賣或申請之前，還是找專業的人幫你看過一次。
- 本頁為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、財務或投資建議，也不因閱讀本頁而成立任何委任或諮詢關係。
- 資訊可能因法令修訂或個案事實而變動，作者與所屬經紀業不負擔因依本頁內容所為決定而生之法律責任。
- 實際個案請洽律師、地政士、建築師、稅務機關或各該主管機關確認後再行動；套繪解除、法定空地分割與區段徵收的核定，均以主管機關審查結果為準。
資料查核日期 2026-09-13，法令以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定土地、地號或開價資訊。