防詐
有人叫你先匯錢申辦？先停下來
家裡那塊地沒有老屋，心裡本來就沒底。這時候聽到有人說「我有辦法」，很容易先把錢付出去。先對一下這幾種說法：
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「旁邊都是房子，先付一筆申辦費，我幫你變建地」 → 能不能變建地，核准的是縣市政府，沒有人能替縣市政府先答應你。條件寫在現行第 35 條：面積多大、旁邊的地是什麼編定、什麼時候編的，都有門檻，要合其中一款。（編定：政府替每一筆非都市土地定下的使用地類別，例如甲種建築用地、丙種建築用地、農牧用地。） 出處：非都市土地使用管制規則第 28 條、第 35 條
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「國土計畫快公告了，今天不先付錢就來不及」 → 這種話是在製造急迫感，要你當下付錢。先停下來，打土地所在縣市政府官網上的公開電話確認。公告日不是誰說了算：國土計畫法第 45 條寫的是縣市國土計畫公告實施後「十年內，依中央主管機關指定之日期」公告國土功能分區圖。 出處：國土計畫法第 45 條
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「房子拆了沒關係，補一張現在的水電單就好」 → 內政部 107 年函寫的要件，是「編定前已為合法房屋之證明文件」，再加上「實地勘查確有合法建築物存在」。看的是編定當時就已經有合法房屋。 出處：內政部 107 年 1 月 23 日內授中辦地字第1071300969號函
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「權狀正本、印鑑章、身分證先交給我保管」 → 不要把權狀正本、印鑑章、身分證件交給不認識的人。
有疑慮先撥 內政部警政署 165 反詐騙諮詢專線
真的要委託別人辦，先把這幾件寫進合約
- 付款跟進度綁在一起：辦到哪一步，付多少。
- 沒辦成怎麼處理：退費條件先寫清楚。
- 「一定核准」這種話不要只聽口頭：合約寫不出來的承諾就不要信。核准的是直轄市或縣（市）政府（非都市土地使用管制規則第 28 條）。
- 權狀正本、印鑑章不交出去：合約寫明由誰保管。
避雷
避雷清單
- 「周圍都是住家」不等於符合。依現行第 35 條第 4 項，包圍它的建地、道路、水溝，原則上指「中華民國七十八年四月三日」以前就編定或變更編定為交通用地、水利用地、建築用地或特定目的事業用地的，或實際已作道路、水溝的未登記土地；政府規劃興建的道路、水溝或建築使用之特定目的事業用地，以及具公用地役關係之既成道路（白話：長期供公眾通行的既成道路，算不算由主管機關認定），不受這個時間限制。出處：非都市土地使用管制規則第 35 條第 4 項
- 面積超過上限，第 1 至 3 款、第 5 款就用不上。依現行第 35 條，第 1 至 3 款寫「未超過○．一二公頃」（約 1,200 平方公尺，約 363 坪），第 5 款寫「未超過○．○一二公頃」（約 120 平方公尺，約 36.3 坪）；因地形坵塊完整需要，這幾款「得為百分之十以內之增加」，加了之後還超過，原則上就不是這幾款。第 4 款的狹長土地看的是平均寬度「未超過十公尺」，不看面積。出處：非都市土地使用管制規則第 35 條第 1、2 項
- 位在第一級環境敏感地區，原則上不行。小塊地這條路不用另附興辦事業計畫（說明要拿這塊地做什麼的計畫）的核准文件，但依現行第 30 條之 1 末項，一樣準用第 1 項：「不得位於區域計畫規定之第一級環境敏感地區」（條文另有但書）。區域計畫把環境敏感地區分級，第一級包含哪些項目定在區域計畫裡；你那塊算不算、條文的五款但書適不適用，要先向縣市政府確認。出處：非都市土地使用管制規則第 28 條第 2 項、第 30 條之 1
- 地在都市計畫範圍內，第 35 條和更正編定原則上都用不上。依現行規定，使用地編定只對非都市土地；後來才劃進都市計畫的，原本的使用分區和使用地編定會被註銷，這兩條路的起點就不在了。有人說可以照辦，先別信。（更正編定：當初編定時地上已經有合法房屋、卻沒有編成建地，申請改正，就是第三集那條路。）出處：區域計畫法第 15 條；製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第 10 點第 4 款
- 房子拆了變空地，原則上過不了實地勘查那一關。內政部 107 年函寫的第二項要件是「實地勘查確有合法建築物存在」，例外只寫了天災毀損或「建」地目土地（以前地籍上地目登記為「建」的土地）。出處：內政部 107 年 1 月 23 日內授中辦地字第1071300969號函
- 公告編定期間結束以後才蓋的，不在第 23 點的範圍。《製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知》（下稱作業須知）第 23 點寫的是「公告編定前或公告編定期間」已變更使用的合法證明文件。出處：作業須知第 23 點
要特別注意
要特別注意：國土功能分區圖公告之後
先說結論：公告之後怎麼走，以主管機關屆時公告的規定為準，先確認再決定要不要動，不用被「今天不付就來不及」推著走（見防詐第 2 種說法）。這一頁講的兩條路（第 35 條與更正編定），都是從《區域計畫法》來的。你那個縣市的國土功能分區圖（國土計畫上路後，重新劃分土地用途的那張圖）一公告，區域計畫法就停止適用，所以公告之後這兩條路怎麼走，要先確認。依據在這裡：
- 依國土計畫法第 45 條（現行條文），直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後「十年內，依中央主管機關指定之日期」，一併公告國土功能分區圖；公告之日起，「區域計畫法停止適用」。
- 這一頁講的第 35 條，依《非都市土地使用管制規則》第 1 條，是依區域計畫法第 15 條第 1 項訂定的；第三集講的更正編定，作業須知第 1 點寫的是「依區域計畫法施行細則第十四條第一項規定訂定」。兩條路的源頭（根據哪一部法律訂出來的），都是區域計畫法。
- 都市計畫範圍內的土地，國土計畫法第 23 條第 2 項寫明：「屬實施都市計畫或國家公園計畫者，仍依都市計畫法、國家公園法及其相關法規實施管制。」
- 要接手的《國土計畫土地使用管制規則》，本頁擷取時（2026-10-01）以法規名稱在全國法規資料庫查詢，沒有查到已發布的版本；目前看到的版本標示「草案」，還不是定案條文。
所以順序是這樣：先查土地所在縣市的國土功能分區圖哪一天公告（看該縣市政府的公告，不要拿別人口中的某一年當準）；公告之後，這兩條路還在不在、怎麼銜接，以主管機關屆時公告的規定為準，先確認，再決定要不要動。
以為與其實
你以為的，其實不是
沒有老屋，農地就沒路了
不一定沒路。緊鄰建地的小塊地，條件對得上，可以申請跟著旁邊變成建地。依現行第 35 條，毗鄰（緊鄰）甲種、丙種建築用地等的「零星或狹小土地」，合於各款之一者，「得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地」。
出處：非都市土地使用管制規則第 35 條第 1 項周圍都是房子，就能跟著變
要看旁邊的地是什麼編定、什麼時候編的。包圍它的建地、道路、水溝，原則上要在「中華民國七十八年四月三日」以前就編定或變更編定為交通用地、水利用地、建築用地或特定目的事業用地，或實際已作道路、水溝的未登記土地。
出處：非都市土地使用管制規則第 35 條第 4 項保護區、水源區、林地，規定都一樣
先分都市計畫裡面或外面。裡面依都市計畫法，農業區、保護區「限制其建築使用」；外面原則上是非都市土地，由縣市政府編定各種使用地、實施管制。兩邊規定不一樣。
出處：都市計畫法第 33 條；區域計畫法第 15 條房子拆了，以前的證明還在就好
光有以前的證明不夠，現場也要看得到合法建物。內政部 107 年函寫明「應具備二項要件」，第二項是「實地勘查確有合法建築物存在」，例外只寫了天災毀損或「建」地目土地。
出處：內政部 107 年 1 月 23 日內授中辦地字第1071300969號函房子壞了、修過，就不算了
同一函寫：建物於編定後難免毀損、坍塌或修建，只因此「否准其更正編定，未盡合理」；審認的是「編定當時確有合法建物存在之事實」。
出處：內政部 107 年 1 月 23 日內授中辦地字第1071300969號函原本合法的老房子，以後怎樣都不受影響
這一條管的是原本就有合法房屋的人：公告之後如果跟新的管制內容不合，只能修繕。依國土計畫法第 32 條第 1 項（現行條文），國土功能分區圖公告後，原合法的建築物如果跟新的土地使用管制內容不符，「除准修繕外，不得增建或改建」。
出處：國土計畫法第 32 條以上是風險，以下才是機會
風險都看過了，再來看路在哪
結論
沒有老屋，看的是另外三件事
第三集講的，是地上有早期建物的那條路。地上沒有老屋，先別急著下結論，依現行規定要看三件事：這塊地被什麼包圍、面積多大；它在都市計畫裡面還是外面；地上那棟房子過去是什麼樣子。
沒有老屋，不一定沒路
要看你站在哪一條路上
這一頁寫給誰：家裡有農地、上面沒有老屋（或房子已經不在了），想知道還有沒有路的人。想買地、想賣地、想辦變更的，要對的地方不一樣，下面每一段都附條號，你自己查得到，也應該在跑縣市政府之前先對一次。
國土計畫法第三集｜農地該如何變建地？地上有早期建物的，先看這一集三條路
三種情況，各走哪一條
先找到自己是哪一種，再往下看那一張。三種的門檻寫在不同的條文裡。
情況一
沒有老屋，但被建地包圍的小塊地
- 一句話
- 被建地或道路、水溝包圍、面積夠小的地，條件對得上，依現行規定可以申請跟著旁邊變成建地。先確認這塊地不在都市計畫範圍內（情況二第一步）。
- 走哪一條
- 依現行《非都市土地使用管制規則》第 35 條：毗鄰甲種、丙種建築用地等的「零星或狹小土地」，合於下列各款之一者，「得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地」。
- 第 1 款：被各種建築用地，或都市計畫住宅區、商業區、工業區包圍，面積「未超過○．一二公頃」。
- 第 2 款：被道路、水溝（或道路、水溝加建築用地）包圍，面積「未超過○．一二公頃」。
- 第 3 款：凹入建築用地，面積「未超過○．一二公頃」，且缺口寬度「未超過二十公尺」。
- 第 4 款：對邊是建築用地或道路、水溝等所夾的狹長土地，平均寬度「未超過十公尺」，且變更後不致妨礙鄰近農業生產環境。
- 第 5 款：面積「未超過○．○一二公頃」，且鄰接無相同使用地類別（四周相鄰的地沒有跟它同一種使用地類別）。
- 包圍它的道路、水溝要多寬？
- 第 3 項：第 1 項道路或水溝之平均寬度「應為四公尺以上」，道路、水溝相毗鄰的可以合併計算；另有經縣市政府認定已達隔絕效果、寬度不受限制的情形，以縣市政府認定為準。
- 面積可以多一點嗎？
- 第 2 項：第 1 至 3 款、第 5 款的面積，「因地形坵塊完整需要，得為百分之十以內之增加」（為了讓地形、地塊完整）。需不需要、算不算，以縣市政府審查為準。
- 旁邊的地要多早就是建地？
- 第 4 項：包圍它的道路、水溝、建築用地，指「中華民國七十八年四月三日」臺灣省非都市零星地變更編定認定基準頒行前，經編定或變更編定的，或實際已作道路、水溝的未登記土地；政府規劃興建的道路、水溝或建築使用之特定目的事業用地，以及具公用地役關係之既成道路，不受這個時間限制。
- 去哪裡查旁邊的地是什麼編定
- 自己這塊地和旁邊那幾筆地的使用分區、使用地類別，怎麼看見本站〈謄本三秒判讀圖解〉；旁邊的地是什麼時候編定的，向土地所在縣市政府的地政單位確認。
- 變成什麼
- 末項：山坡地範圍外的農業區，變更編定為甲種建築用地；山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內的農業區，變更編定為丙種建築用地。
- 向誰申請、誰核准
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- 誰核准：向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請核准（第 28 條）。
- 要送什麼：第 28 條第 1 項列的是非都市土地變更編定申請書（附表四）、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖、其他有關文件，並依規定繳納規費。
- 可以免附的：這類零星或狹小土地，免附興辦事業計畫核准文件與土地使用計畫配置圖及位置圖（第 28 條第 2 項第 1 款）；申請人是土地所有權人的，免附申請變更編定同意書（第 28 條）。實際要送哪些，以受理的縣市政府公告為準。
- 核准前：縣市政府要先徵得變更前目的事業主管機關（原本管這塊地用途的機關）及有關機關同意；依規定需徵得中央目的事業主管機關同意的，從其規定（第 30 條末項）。
- 同一處好幾筆分開申請：要附周圍相關土地地籍圖簿資料，由縣市政府整體認定（第 35 條第 5 項）。
- 鄉村區旁邊的另一條
- 第 35 條之 1：鄉村區邊緣形狀不整齊、沒有依法被禁建或限建，而且縣市政府認定不需要留著當隔離用的土地，合於各款之一者，「得在原使用分區內申請變更編定為建築用地」。面積寫法不同，例如第 3 款（凹入鄉村區、外圍有道路、水溝等用地隔絕的土地）是「○．五公頃以下」（約 5,000 平方公尺，約 1,512.5 坪）。
情況二
保護區、水源區、林地：先分都市計畫裡面或外面
- 誰要看這一張
- 地是保護區、水源區、林地，或是你根本不確定這塊地在不在都市計畫裡（包括都市計畫裡的農業區），都先看這一張。
- 第一步
- 先確認這塊地在都市計畫範圍裡面還是外面，向土地所在縣市政府確認。這一步沒對清楚，後面每一條都可能套錯。
- 在都市計畫裡面
- 都市計畫法第 33 條：都市計畫地區得保留農業地區或設置保護區，「並限制其建築使用」。都市計畫範圍內，非都市土地的使用分區及使用地編定會被註銷（作業須知第 10 點第 4 款），所以不走第 35 條，也不走第三集的更正編定。
- 要改，走通盤檢討：第 26 條先寫都市計畫發布實施後「不得隨時任意變更」；但擬定計畫的機關「每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」（定期把整個都市計畫重新檢查一次），依據發展情況，並參考人民建議作必要的變更。
- 另有迅行變更：第 27 條列了四種情形，遇到時「應視實際情況迅行變更」，不等定期檢討。
- 依都市計畫法擬定的特定區計畫，也屬都市計畫（第 9 條、第 12 條）；名稱相近的計畫不一定是，以縣市政府確認為準。
- 公告國土功能分區圖之後，都市計畫範圍內的土地仍依都市計畫法管制（國土計畫法第 23 條第 2 項）。
- 在都市計畫外面
- 屬非都市土地，由直轄市或縣（市）政府製定使用分區圖、編定各種使用地，實施管制（區域計畫法第 15 條）。口語說的「林地」，對到非都市土地的分類，可能是使用分區的「森林區」，也可能是使用地類別的「林業用地」（作業須知第 5 點、第 8 點），先看是哪一個。第 35 條末項寫到的分區是農業區、山坡地保育區、風景區；地在森林區的，第 35 條用不用得上，條文沒有寫到，要先向縣市政府確認。另外別忘了避雷清單那一條：第一級環境敏感地區原則上不行。
- 「水源」兩個字要先分清楚
- 同樣叫水源，可能是都市計畫裡的特定區計畫，也可能是依其他法律劃的保護區，例如《非都市土地使用管制規則》第 30 條之 1 列到的「飲用水水源水質保護區」，範圍不一定跟都市計畫切齊。名稱一樣，管它的法不一樣，先向土地所在縣市政府問清楚是哪一種。
情況三
房子拆了，或當初不是住人的
- 走哪一條
- 這是第三集講的更正編定（作業須知第 23 點），一樣先確認不在都市計畫範圍內（情況二第一步）。內政部 107 年 1 月 23 日函寫明，辦理更正編定為一般建築用地「應具備二項要件」： （一）編定前已為合法房屋之證明文件【……】；（二）實地勘查確有合法建築物存在（除天災毀損或「建」地目土地外）。（節錄）
- 函文列的證明文件例子
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- 水電證明
- 稅捐
- 設籍或房屋謄本
- 建築執照或建物登記證明
- 未實施建築管理地區建物完工證明書
以及其他證明文件「經縣（市）政府採認足以明確證明者」。夠不夠，以受理的縣市政府為準。
- 房子拆了，現在是空地
- 原則上過不了第二項要件。函文寫的例外是天災毀損或「建」地目土地，要準備什麼，以縣市政府為準。不是這兩種的，可以回頭看情況一：這塊地是不是被建地、道路、水溝包圍的小塊地。
- 房子壞了、修過或改建過
- 房子後來壞了、塌了或修過，同一函寫：只因為這樣就不准（否准），「未盡合理」；它看的是「編定當時確有合法建物存在之事實」，不是政府到現場看（會勘）那天房子的樣子或用途。房子還在只是變了樣，跟房子已經拆光變空地，是兩種情形；算哪一種，以縣市政府會勘認定為準。
- 當初不是住人的
- 同一函第二點（二）講「編定公告前，部分已合法作建築使用」申請更正為一般建築用地的情形，寫的是檢具「供居住使用之合法房屋證明文件」；地政司網站公開的函文內容（第一點標「略」）沒有寫到非住宅的建物怎麼認定。當初是畜舍、穀倉這類，能不能算，以縣市政府認定為準；第三集〈要特別注意〉也提過，拿不出居住事實，機會就比較低。
- 時間點
- 作業須知第 23 點：檢具確於「公告編定前或公告編定期間」已變更使用之合法證明文件。公告編定期間結束以後才蓋的，不在第 23 點的範圍。
條件對得上，沒有老屋的農地也有機會換一條路變成建地，用途和價值都可能跟著不一樣
自查表
自查表
勾起來的是「這一項我還沒弄清楚」。勾越少越有底，弄清楚一項就把勾拿掉。這張表會記在你這台裝置上。
這份清單你可以直接截圖存下來，去縣市政府那天照著問。
常見問題
準備之前最常問的那幾題
周圍都是房子，為什麼還要再對條件？
房子多，不代表編定與時間都對得上。依現行第 35 條，要看旁邊的地是不是甲種、丙種建築用地這類編定，而且包圍它的建地、道路、水溝，原則上要在「中華民國七十八年四月三日」以前就編定或變更編定，或實際已作道路、水溝的未登記土地（第 4 項）。
面積超過上限一點點，還有機會嗎？
第 35 條第 2 項寫：第 1 至 3 款、第 5 款的面積，「因地形坵塊完整需要，得為百分之十以內之增加」。需不需要、算不算，以縣市政府審查為準。第 4 款的狹長土地看的是平均寬度，不看面積。
房子很多年前就拆了，還能申請更正編定嗎？
原則上過不了，例外只寫了兩種：天災毀損，或「建」地目土地。依據是內政部 107 年函的第二項要件「實地勘查確有合法建築物存在」。
地在都市計畫裡面的保護區，要找誰？
可以向擬定該都市計畫的機關確認檢討的時程與表達意見的方式。原因是：都市計畫內的土地走都市計畫法，第 26 條先寫「不得隨時任意變更」，但擬定計畫的機關每三年內或五年內至少通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要的變更。
國土功能分區圖公告之後，這兩條路還在嗎？
國土計畫法第 45 條寫的是：公告國土功能分區圖之日起，「區域計畫法停止適用」；而這一頁的第 35 條與第三集的更正編定，源頭都是區域計畫法。公告之後怎麼銜接，以主管機關屆時公告的規定為準，要先確認。都市計畫範圍內的土地，公告後仍依都市計畫法管制（國土計畫法第 23 條第 2 項）。公告日看土地所在縣市政府的公告。
我這塊地的使用分區、使用地類別去哪裡看？
怎麼看見本站〈謄本三秒判讀圖解〉；看不懂或對不上，向土地所在縣市政府的地政單位確認。
房子拆了，但旁邊都是建地，可以改走情況一嗎？
看的是情況一那幾個條件對不對得上：旁邊是不是甲種、丙種建築用地等、包圍它的地是不是「中華民國七十八年四月三日」以前就編定、面積或寬度有沒有超過，還有原則上不能在第一級環境敏感地區（條文另有但書）；這塊地也要先確認不在都市計畫範圍內。對得上就有機會，以縣市政府審查為準。
出處
法源與出處
下面每一張都是官方網站的實際截圖，藍框標的就是這一頁引用的那幾句。手機上字太小的話，點一下圖片可以開原圖放大看。出處與擷取日期寫在每張圖下面，你可以自己開來對一次。
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- 非都市土地使用管制規則第 1 條、第 28 條、第 30 條、第 30 條之 1、第 35 條、第 35 條之 1https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013
- 區域計畫法第 15 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070030
- 都市計畫法第 9 條、第 12 條、第 26 條、第 27 條、第 33 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070001
- 國土計畫法第 23 條、第 32 條、第 45 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070230
- 製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第 1 點、第 5 點、第 8 點、第 10 點第 4 款、第 23 點（內政部主管法規共用系統）https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003260
- 內政部地政司〈實質法規及解釋函〉作業須知第 23 點項下內政部 107 年 1 月 23 日內授中辦地字第1071300969號函https://www.land.moi.gov.tw/law/explainlist/105?lid=8108
以上以政府公告為準，擷取日期 2026-10-01。條文裡的數字照原文抄，平方公尺與坪是換算值。本頁沒有任何個案地價、稅費或核准結果的數字，這些都看個案與主管機關的審查。
三種情況、一串條號，看起來像又多了一疊功課。
但說真的，整件事只問一個問題。
這塊地
現在站在哪一條路上
沒有老屋，不一定沒路，只是門檻寫在別的條文裡。先問清楚在都市計畫裡面還是外面，再看旁邊的地、再看那棟房子的過去。順序對了，就少跑很多冤枉路。路走對了是資產，走錯了是壓力。
這一頁沒有替你判斷能不能過，也沒有叫你不要申請，只是把順序排好。
慢一點沒關係，一樣一樣問。願你家那塊地，在你要用它的那一天，走的是一條早就查清楚的路。
這一頁能幫你把方向抓對，但這塊地算哪一種、面積與編定對不對得上、公告之後怎麼銜接，都要回到個案的土地與文件去看。真的要動手之前，還是找律師、地政士或主管機關幫你看過一次，那一趟不會白跑。
- 本頁為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、財務或投資建議，也不因閱讀本頁而成立任何委任或諮詢關係。
- 資訊可能因法令修訂或個案事實而變動，作者與所屬經紀業不負擔因依本頁內容所為決定而生之法律責任。
- 實際個案請洽律師、地政士或各該主管機關確認後再行動；能不能變更編定，以主管機關審查結果為準。
資料擷取日期 2026-10-01，法令以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定土地、地號或開價資訊。