防詐
出價前，有人要你先交一筆錢？先停下來
看到喜歡的房子，最怕慢一步被別人買走。這時候聽到「先放一筆錢，我才好幫你談」，很容易就先把錢拿出來。先對一下這三種說法；想直接看五題，跳到〈五題怎麼問〉。明天只是看房、還沒要出價的話，這一段可以先跳過，要出價之前再回來看。
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「要出價，就要先交斡旋金」 → 不一定要先交錢。出價有兩種做法：斡旋金，是你先交一筆錢給仲介公司，委託他代你去跟賣方談；要約書，是把你要出的價和付款條件寫成書面，由仲介公司向賣方提出。公平交易委員會（以下簡稱公平會）的規範說明第二點寫，要約書是由不動產經紀業者向賣方提出承購價款、付款條件或其他要約條件的書面，「而買方不預先交付一定金錢予不動產經紀業者」；第九點寫，買方可以選斡旋金或內政部版要約書其中一種。 出處：公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第二點、第九點
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「斡旋金先給，說明之後再補」 → 先拿到書面，再決定付不付。同一份規範說明第九點寫，經紀業者在向買方收取斡旋金前，要先用書面告訴你兩件事：一是「斡旋金契約與內政部版『要約書』之區別及其替代關係」，二是「買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版『要約書』」。這份書面還沒拿到、還沒看懂，先不要付。 出處：公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第九點；公平會〈要約書或斡旋金書面告知之文字範例〉
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「定金先給，收據改天再補」 → 收據是你付過這筆錢的證明，錢交出去的當下就要拿。不動產經紀業管理條例第 22 條：透過經紀業買房，「不動產承租、承購要約書」和「定金收據」，都要由經紀業指派經紀人簽章；拿到收據，看清楚上面有沒有經紀人簽章。帶你看房的不一定是經紀人：同條例第 4 條寫，經紀人的職務是執行仲介業務，經紀營業員是協助經紀人執行。 出處：不動產經紀業管理條例第 22 條；第 4 條第 7 款
斡旋金、定金是買房會用到的錢，這一段要你做的，是先拿到書面和收據、看懂再付。有人要你先匯錢，先撥內政部警政署 165 反詐騙諮詢專線。
出價、簽約之前，先把這幾件寫在紙上
- 問到的屋況，寫進說明書：漏水、氯離子與輻射檢測（海砂屋是高氯離子鋼筋混凝土建築物的俗稱）、非自然死亡（一般說的凶宅），不動產說明書都有要填的欄位（見要特別注意）。對方口頭說「沒有」的，也請他寫上去。
- 出價用要約書還是斡旋金，寫清楚期限和怎麼撤回：公平會的書面告知文字範例寫，選要約書的話，在約定的要約期限內「仍然可以書面隨時撤回本要約」；賣方的承諾到達你之後，就不能撤回。賣方承諾之後，要依約跟賣方簽訂買賣契約；不履行的話，看契約約定的違約法律效果（例如是否有賠償金）。選斡旋金的話，看清楚契約裡你的權利義務，還有你違約時的法律效果（例如斡旋金將如何處理）。
- 付款跟簽約、交屋的進度綁在一起：說明書〈重要交易條件〉這一段，本來就要寫付款方式、有沒有解約或違約的處罰；看清楚再簽（〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉壹、二、成屋（三）3、7）。
- 口頭答應的事，寫進去才拿得出來：簽約時，說明書會交給你簽章，依法「視為租賃或買賣契約書之一部分」（不動產經紀業管理條例第 24 條）。口頭答應的事寫進說明書或契約，日後才拿得出來對。
避雷
避雷清單
這幾個坑，多半你都懂，只是看到喜歡的房子，一急就跳過了。對一下你有沒有中：
- 說明書上寫「僅供參考」，你就當參考看看。說明書簽約時交給你簽章，就跟著契約走，不是參考資料（不動產經紀業管理條例第 24 條）。內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉（規定說明書一定要寫哪些、不准寫哪些的那份規定）〈不得記載事項〉第一點：「不得記載本說明書內容僅供參考。」看到這句，先問清楚為什麼這樣寫。出處：內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉貳、不得記載事項第一點
- 拿到的是「現況說明書」或「建物現況確認書」，以為就是不動產說明書。這幾份可以一起看，但不能代替不動產說明書。〈不得記載事項〉第五點寫明，說明書不得記載用不動產委託銷售標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書等「替代不動產說明書之內容」。請對方另外拿出不動產說明書。出處：內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉貳、不得記載事項第五點
- 說明書屋主還沒簽章，就拿來跟你解說。不動產經紀業管理條例第 23 條第 2 項：「前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第 1 項寫的解說對象是「與委託人交易之相對人」；你是買方、跟屋主交易，這裡的委託人就是委託仲介賣房的屋主。翻到簽章那一頁看一眼。出處：不動產經紀業管理條例第 23 條
- 只聽口頭「沒有漏水」「不是海砂屋」就放心。說明書〈建物瑕疵情形〉裡，有一格問有沒有做氯離子和輻射檢測，有一格問滲漏水（原文見要特別注意）。口頭的回答，對一次說明書上寫的。出處：內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉壹、二、成屋（一）7
- 廣告上寫的，跟現場看到的不一樣，就算了。看房前把廣告頁面截圖存起來，現場不一樣的地方當場問。不動產經紀業管理條例第 21 條寫，廣告及銷售內容「應與事實相符」，不符的話「應負損害賠償責任」。出處：不動產經紀業管理條例第 21 條第 2 項、第 3 項
要特別注意
要特別注意：漏水、海砂、輻射、事故，說明書寫在這幾格
在說明書的規定裡找「海砂屋」，找不到這個詞。新北市政府工務局的說明是：海砂屋「即為『高氯離子鋼筋混凝土建築物』之俗稱」；規定的成屋那一段，寫到氯離子的是〈建物瑕疵情形〉的檢測那一格。內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉，成屋〈建物瑕疵情形〉前兩項的原文是：
- 「有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？(若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。)」
- 「是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。」
第 1 項問的是有沒有做檢測：有做，附檢測結果；沒做，寫原因。第 2 項有漏水的，要寫位置。出處：新北市政府工務局〈海砂屋懶人包說明〉Q1；內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉壹、二、成屋（一）7
一般說的「凶宅」，同一份規定成屋〈其他重要事項〉第 5 項的原文是：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」
除了這一格，你在意的其他情況也一樣一項一項問，請對方把問到的事和回答一起寫下來。
以為與其實
你以為的，其實不是
仲介說屋況沒問題，就沒問題。
仲介跟你講屋況，要拿說明書講，不是只靠一張嘴；漏水、氯離子與輻射檢測、非自然死亡，說明書上都有欄位。法條寫的是：經紀人員在執行業務過程中，「應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」；這裡的相對人，就是跟屋主買房的你。
出處：不動產經紀業管理條例第 23 條第 1 項；內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉壹、二、成屋（一）7、（四）5說明書簽約那天再看就好。
不用等到簽約那天。第 23 條寫的是「在執行業務過程中」就要用說明書解說；到了簽約那天，是把說明書交給你、由你簽章，這份說明書「視為租賃或買賣契約書之一部分」（第 24 條）。想在看屋、出價前就先看的話，直接請對方拿出來一起看。
出處：不動產經紀業管理條例第 23 條；第 24 條要出價，一定要先交斡旋金。
開價就是這附近的行情。
開價是賣方想賣的價格，成交多少要看實價登錄。房子買賣辦過戶（申請所有權移轉登記）時要申報成交資訊，依法「除涉及個人資料外，得提供查詢」；查詢的地方是內政部不動產交易實價查詢服務網。
出處：平均地權條例第 47 條第 2 項、第 3 項；內政部不動產交易實價查詢服務網以上是風險，以下是看屋當天照著問的
風險都看過了，再來一題一題問
結論
先問房子，再問對口
前四題問的是房子：掛多久、銀行估多少、有狀況嗎、為什麼降價。四題問完，你手上才有數字可以比，而不是只聽到一句「喜歡再來談」。
第五題問的是對口，也就是你對面跟你談的那個人：他是跟屋主聯絡的開發，還是帶你看房的銷售。問清楚、請開發業務一起到場，出價有機會少繞一手。
問這五題不是刁難，
是幾百萬的事。
這一頁寫給誰：正在看中古屋、看完喜歡想出價的人；或是陪家人看房、想幫忙問的人。說明書和斡旋金那幾段都附出處，你自己查得到。
買房避坑透視器想把整個買房流程看一遍，本站另一頁整理了 34 條攻略和買房 20 問解法
五題怎麼問
照這個順序，一題一題記。
第 1 題
這間掛多久了
看到喜歡的，會想先問價錢；先問它在市場上待了多久，價錢才有東西可以對。
- 問什麼
- 掛賣多久、調過幾次價、前面出過價沒成是什麼原因。
- 為什麼問
- 掛越久的房子，越該問為什麼還在。掛半年沒賣掉，是卡價格，還是卡屋況？
- 算有答案
- 講得出掛了多久、調過幾次價；前面沒成交，講得出是卡價格還是卡屋況。
- 順便問
- 請他講缺點，不要只聽優點。
第 2 題
銀行估多少
「底價多少」是最想問的一題，也是最問不到東西的一題。
- 問什麼
- 不問底價，問銀行大概估多少、跟附近實價登錄差多少。
- 為什麼問
- 問底價，聽到的多半是同一句話：「出一個你滿意的價格，我幫你談。」問銀行估價跟實價登錄，才有數字可以比。
- 算有答案
- 拿到一個銀行估價的數字，和它跟附近實價登錄差多少。對方回「出一個你滿意的價格，我幫你談」→ 這還不算答案，回到銀行估價和實價登錄再問一次。
- 自己查
- 附近的成交價，可以上內政部不動產交易實價查詢服務網自己查（依據見〈你以為的，其實不是〉）。開價是賣方想賣的價格，不是成交價。
第 3 題
有狀況嗎
「這間有狀況嗎」問一句，得到的通常是一句「沒有啦」。
- 問什麼
- 漏水、海砂、輻射、事故一項一項問，再對不動產說明書逐項核對。不是問一句就過。
- 對哪幾格（成屋說明書）
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你問的 說明書上的那一格 漏水 〈建物瑕疵情形〉是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置 海砂、輻射 〈建物瑕疵情形〉有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測（有，附結果；沒有，寫原因） 事故（凶宅） 〈其他重要事項〉本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形 原文與截圖在法源與出處。說明書要是屋主簽章過的那一份（不動產經紀業管理條例第 23 條第 2 項）。
- 算有答案
- 四項都問過，而且說明書上那幾格寫的，跟對方講的對得起來。對方說「沒有」→ 請他寫進說明書（見〈先把這幾件寫在紙上〉第 1 項）。
第 4 題
為什麼降價
看到降價，第一個念頭是「撿到了」。降價不等於撿到便宜，事出必有因。
- 先記住
- 問得出原因再出價，問不出來先不要急。
- 算有答案
- 講得出一個降價原因，而且跟第 1 題問到的掛賣多久、調過幾次價對得起來，也跟第 3 題的屋況放在一起看過。問不出原因 → 先不要出價。
第 5 題
你是開發還是銷售
看房的時候，你面對的不一定是跟屋主聯絡的那一位。這一題排在第 5，出價之前一定要先問到。
- 問什麼
- 出價前先確認對口是誰，要談價請開發業務一起到場。
- 開發、銷售是什麼
- 仲介業內的分工說法：開發是接屋主委託、跟屋主聯絡的業務；銷售是帶你看房的業務。不是法條用語。
- 為什麼問
- 銷售要去問開發，開發再去問屋主。等回覆的那幾天，房子可能已經被別人簽走。要出價，找開發的當面談，籌碼才在你手上。找開發是少繞一手、少等幾天回覆；談不談得到你要的價格，還是看屋況和實價登錄。
- 算有答案
- 他說得出自己是這間的開發還是銷售。他是銷售 → 要談價時，請開發業務一起到場。
- 出價用什麼
- 要約書或斡旋金，選一種；怎麼選，看〈防詐〉那一段和下面的〈看房最常問的那幾題〉。
出門前 30 秒
帶什麼：這份清單（截圖存好）、這間的刊登廣告頁面截圖（現場不一樣的地方當場問）、手機。出門前先在內政部不動產交易實價查詢服務網查好附近的成交價，現場才有數字可以對。
跟對方要：屋主簽章過的不動產說明書。
照順序問：
- 這間掛賣多久、調過幾次價、前面出過價沒成是什麼原因？
- 銀行大概估多少？跟附近實價登錄差多少？
- 漏水、海砂、輻射、事故，一項一項問；說明書上那幾格寫什麼？
- 為什麼降價？
- 你是開發還是銷售？要談價，請開發業務一起到場。
記下來：每一題問到的答案，用手機備忘錄照題號記。
問這五題不用花到錢。問完再決定要不要出價。
五題問完再出價，手上拿的是數字，不是感覺。談價時，有機會拿你查得到的成交行情來談；找對人，也可能少繞一手、少等幾天回覆。
自查表
自查表
勾＝還沒問到。看房前，先把還沒問到的全部勾起來；現場問到一項，就把那一項的勾拿掉。勾全部拿掉，就是都問到了。這張表會試著記在這個瀏覽器裡；從 IG 或 LINE 點開的，勾完順手截圖最保險。
這份清單和上面的〈出門前 30 秒〉可以一起截圖存下來，看屋當天照著問。
常見問題
看房最常問的那幾題
斡旋金和要約書差在哪？
差在要不要先交錢。
要約書：把你願意出的價格和付款條件寫成書面，由仲介向屋主提出，不用先交錢。在約好的要約期限內，你可以用書面撤回；屋主同意的回覆送到你這邊之後，就不能撤回，接下來要照約定跟屋主協商、簽訂買賣契約。不簽的話，要看契約約定的違約法律效果（例如是否有賠償金）。
斡旋金：先交一筆錢給仲介，委託他代你跟屋主談。選這種，要看清楚契約裡你的權利義務，還有你違約時的法律效果（例如斡旋金將如何處理）。
出處：公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第二點；公平會〈要約書或斡旋金書面告知之文字範例〉。
仲介只給我看現況說明書，可以嗎？
只看這份不夠。現況說明書可以一起看，但經紀人員執行業務過程中，要用不動產說明書跟你解說（不動產經紀業管理條例第 23 條）；規定也寫明，說明書不得記載用現況說明書、建物現況確認書這類文件「替代不動產說明書之內容」（〈不得記載事項〉第五點）。請對方把不動產說明書另外拿出來。
不動產說明書什麼時候會給我？
簽買賣契約時，經紀人要把說明書交給你簽章，這份說明書視為買賣契約書的一部分（第 24 條）。在那之前，執行業務過程中就要拿說明書跟你解說，解說前要先經委託人簽章（第 23 條）。想在看屋、出價前先看，直接請對方拿出來。
帶我看房的是營業員，收據可以由他簽嗎？
不動產經紀業管理條例第 22 條寫的是：「不動產承租、承購要約書」「定金收據」等文件，由經紀業指派經紀人簽章。第 4 條寫，經紀人的職務是執行仲介業務，經紀營業員是協助經紀人執行。拿到收據、要約書時，看一下上面有沒有經紀人簽章。
說明書寫「沒有做氯離子和輻射檢測」，可以嗎？
沒有做，要寫出原因。那一格的原文是「有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？(若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。)」原因寫了什麼、你能不能接受，出價前先想清楚。
凶宅在說明書上寫在哪一格？
規定裡沒有「凶宅」這個詞，寫在〈其他重要事項〉第 5 項：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」除了這一格，你在意的其他情況也一樣直接問，請對方把問到的事和回答一起寫下來。
實價登錄去哪裡查？開價就是成交價嗎？
內政部不動產交易實價查詢服務網可以查；買賣案件申請所有權移轉登記時要申報登錄成交資訊，除涉及個人資料外得提供查詢（平均地權條例第 47 條第 2 項、第 3 項）。開價是賣方想賣的價格，不是成交價。
「開發」「銷售」是什麼？要怎麼問才不失禮？
這是仲介業內的分工說法，不是法條用語：開發是接屋主委託、跟屋主聯絡的業務，銷售是帶你看房的業務。直接問「請問你是這間的開發，還是銷售？」就可以；要出價、談價時，請開發業務一起到場。
出處
法源與出處
下面每一張都是官方網站的實際截圖，藍框標的就是這一頁引用的那幾句。手機上字太小的話，點一下圖片可以開原圖放大看。出處與擷取日期寫在每張圖下面，你可以自己開來對一次。
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②(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。 出處｜內政部主管法規共用系統〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉壹、二、成屋（一）7（修正日期民國 115 年 1 月 13 日）・擷取日期 2026-10-14
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②五、不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。 出處｜內政部主管法規共用系統〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉貳、不得記載事項（修正日期民國 115 年 1 月 13 日）・擷取日期 2026-10-14
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②前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。
③雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。
④前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 出處｜全國法規資料庫〈不動產經紀業管理條例〉第 23 條、第 24 條（修正日期民國 110 年 1 月 27 日）・擷取日期 2026-10-14
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②（二）斡旋金：指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易。 出處｜公平交易委員會主管法規共用系統〈公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明〉第二點（修正日期民國 104 年 12 月 29 日）・擷取日期 2026-10-14
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②（一）斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係。
③（二）買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」。 出處｜公平交易委員會主管法規共用系統〈公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明〉第九點（修正日期民國 104 年 12 月 29 日）・擷取日期 2026-10-14
- 內政部〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉成屋：建物瑕疵情形、重要交易條件、其他重要事項第 5 項；不得記載事項第一點、第五點（修正日期民國 115 年 1 月 13 日）https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003292
- 不動產經紀業管理條例第 4 條第 7 款、第 21 條、第 22 條、第 23 條、第 24 條https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060066
- 公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第二點要約書、斡旋金定義；第九點收取斡旋金前的書面告知https://law.ftc.gov.tw/law/LawContent.aspx?id=FL011931
- 公平會〈要約書或斡旋金書面告知之文字範例〉要約書不須支付斡旋金、要約期限內可書面撤回、賣方承諾到達後不能撤回、違約時的法律效果https://www.ftc.gov.tw/upload/d3e5dd5c-809e-4b21-bdc8-17fba2ef14e8.pdf
- 平均地權條例第 47 條第 2 項買賣案件申報登錄成交資訊、第 3 項除個人資料外得提供查詢https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060009&flno=47
- 內政部不動產交易實價查詢服務網查附近成交價的官方入口https://lvr.land.moi.gov.tw/
- 新北市政府工務局〈海砂屋懶人包說明〉（PDF）海砂屋即為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」之俗稱新北市政府工務局〈海砂屋懶人包說明〉PDF 原檔
以上以政府公告為準，條文與規範已在 2026-10-14 打開原文逐字對過。五題的順序、開發與銷售的分工，是仲介業內實務與阿宏的看房建議，不是法條。
看房看到喜歡的，心會先跑在前面：怕問太多被嫌麻煩，怕慢一步被別人買走。
五題、一份說明書、幾個欄位，看起來像多了一疊功課。但說真的，你要的不是把誰問倒。
你要的是出價那一刻，
心裡有數字。
那幾題問清楚了，再找對的人談，價格才不是白談。買對是資產，買錯是壓力；問對題、找對人，是你給自己的底氣。
慢一點沒關係。祝你簽名的那一天，手上握著問清楚的答案，安心走進下一個家。
這一頁能幫你把看屋當天要問的排好，但每一間的屋況、說明書內容和交易條件都不一樣。真的要出價、簽約之前，找律師或地政士幫你看過一次，那一趟不會白跑。
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- 資訊可能因法令修訂或個案事實而變動，作者與所屬經紀業不負擔因依本頁內容所為決定而生之法律責任。
- 實際個案請洽律師、地政士或各該主管機關確認後再行動。
資料查核日期 2026-10-14，法令以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定物件、屋主或成交資訊。