34 條買房避坑攻略
每一區都可以點開查看，內附自繪示意圖與細節圖，先拿乾貨，不先逼你填資料
01立體看屋與情緒判斷＋
圖 1｜同一間房，三個時段看到的是三種真相示意圖
#1
看屋不要只聽優點缺點要自己查、自己看、自己比對
#2
嫌惡設施要看時段市場、學校、宮廟與交通，不同時間感受差很多
#3
看完一定要自己再跑一次白天、晚上、尖峰與下雨天都可能看到不同真相
#7
採光一定要關燈看燈全開時，很容易高估自然採光
#8
喜歡，不等於要立刻出價先回家用預算、條件與風險重新檢查
#28
看房最好分三次白天看採光、晚上看鄰居與噪音、下雨天看滲排水
02漏水、壁癌與外牆＋
圖 2｜漏水與壁癌的五個熱點，看屋時眼睛往這裡放示意圖
- 1天花板與樑的交界 樓上排水管或屋頂防水層失效時，水最常先從這條線滲出來
- 2窗框四個角 外牆的雨水沿窗框收邊往內走，四個角是整面牆最脆弱的位置
- 3牆角與踢腳板 油漆鼓起、粉化、剝落，通常代表牆體長期含水，不是只有表面問題
- 4浴室與陽台的共壁 防水層失效會滲到背面那一間房，先看衣櫃背後那面牆
- 5外牆本身 生苔、水漬、磁磚剝落，或某一面特別新（可能剛補過），室內室外要一起看
圖 2-1｜細節圖：牆面該認的三種徵兆長什麼樣細節圖
#4
不能只相信屋主勾選現況說明書是屋主認知，不是專業檢測報告
#5
看牆角、天花板與窗框注意水痕、膨拱、裂縫與油漆色差
#6
壁癌不是單純外觀問題可能代表滲水、防水層失效或牆體濕氣過重
補1
室內外要一起看外牆生苔、水漬、磁磚剝落，或某面牆特別新，都要提高警覺
03事故屋與資訊斷層＋
圖 3｜關於這間房的資訊，其實分成三層示意圖
#9
揭露有法律與知情範圍不是你介意的事情，都一定會寫在說明書上
#10
年代越久越難查老屋鄰居更替，早期事件可能形成資訊斷層
#11
自己問管理員與鄰居比起直接問「有沒有死過人」，可改問是否曾有警消大動作處理
補2
問對人、問對問題資深保全、里長與附近老店家，常比網路更快掌握社區脈絡
04一手屋與產權查證＋
圖 4｜建物登記謄本分三部，各自回答不同的問題示意圖
- 1標示部 回答「這間房有多大、什麼時候蓋好」 專有部分（權狀與實務上稱主建物）、附屬建物、共有部分是分開登記的，加起來才是權狀總坪，拆法見下一區圖 5
- 2所有權部 回答「這間房過幾手」 看登記次序知道換過幾個所有權人，再把原因發生日期跟標示部的建築完成日期對一次，就知道是不是真的一手屋
- 3他項權利部 回答「這間房背了什麼」 抵押權設定的是最高限額，不等於屋主現在實際欠的錢，兩者常差很多，細節見他項權利防雷懶人包
圖 4-1｜細節圖：「真一手屋」是拿同一份謄本的兩個日期對出來的細節圖
- 1建築完成日期在標示部 這是這棟建物蓋好的時間點，不必另外調使用執照就查得到
- 2原因發生日期在所有權部 這是現任所有權人「怎麼來的、什麼時候來的」，登記原因會寫買賣或繼承
- 3登記次序告訴你換過幾手 口頭說「一手屋」不算數，登記順序才算數。兩個日期差很多，中間通常過過手
#12
「一手屋」不一定是真一手真正一手屋通常是直接向建商或原始起造人購買，且未曾過戶
#13
要看登記資料比對建物謄本、原因發生日期與使用執照竣工日期
#14
查登記次序想知道過了幾手，不能靠口頭說法，要查登記順序
05權狀坪數、公設與陽台外推＋
圖 5｜權狀上的坪數，是四段加起來的示意圖
- 1主建物 室內主要的居住空間，這一段才是你天天在用的（法規用語是「專有部分」）
- 2附屬建物 陽台、雨遮這類附著在主建物上的部分，登記在權狀裡，但不是室內空間
- 3共有部分（一般說的公設） 門廳、梯廳、機房、管理空間、車道都可能被分攤進來，要問清楚買到的是哪些
- 4車位 有登記才會出現這一段。沒買車位也可能被分攤到車道面積，這是兩件事，要分開確認
圖 5-1｜細節圖：陽台外推多出來的空間，權狀上沒有細節圖
#15
幾乎沒有真正零公設多數產品只是公設低，不代表完全沒有共有部分
#16
權狀坪數不等於室內可用坪數主建物、附屬建物與共有部分要分開看
#17
在意坪效就實際丈量用家具尺寸或請設計師丈量，比想像更可靠
#18
問清楚公設買到什麼門廳、機房、梯廳、車道、管理空間，都可能被分攤
#19
沒買車位也可能分到車道要確認地下室與車道面積分攤是否合理
補3
陽台外推不是免費空間可能涉及違建，拆除或重建時仍以合法權狀面積為準
06行情、銀行鑑價與出價＋
圖 6｜三個價格互相不等於，各自決定不同的事示意圖
- 1成數是用「較低者」去乘，不是用成交價 貸款成數上限的計算基準，中央銀行明訂為「鑑價金額與買賣金額較低者」——買貴了不會讓你貸得比較多
- 2鑑價怎麼鑑，沒有官方統一標準 多數本國銀行由行員自行鑑價，外商與保險公司多委外；但成數上限受中央銀行規定拘束
- 3行情要多筆交叉比對 實價登錄是法定申報資料，單看一筆容易被個案條件帶偏，同社區、同時期、多筆一起看
#20
行情不能只聽口頭說法自己查實價登錄，留下可比對的書面資料
#21
至少交叉比對三種來源官方實價登錄、比價平台與社區成交資料一起看
#22
先查銀行鑑價貸款成數通常看鑑價，不是只看成交價
#26
不要只問底價改問合理成交區間與可能談判位置
#27
出價要先留加價空間先抓行情天花板，再規劃自己的談判節奏
補4
底價是心理期待，不是市場價值同社區近半年成交上下約 5%，可作為初步談判區間，不代表保證成交
07斡旋、簽約與交屋＋
圖 7｜從看到房子到拿到鑰匙，退場點只有前面那一段示意圖
- 2斡旋金與要約書是二擇一 經紀業要收斡旋金之前，應以書面告知你可以選擇改用內政部版要約書，不是只有一條路
- 3屋主同意的那一秒就綁住了 所以下斡旋之前就要有「真的會買」的準備，不是先丟了再想
- 7撥款前的最後一次看屋，最容易看到真相 家具清空後，原本被櫃子擋住的牆、被地毯蓋住的地板都露出來了
#23
下斡旋前先拿不動產說明書不要等到簽約後才補看關鍵資料
#24
下斡旋前要有成交準備屋主一旦接受，就可能進入成交流程
#25
撤斡旋最好親自處理避免送達時間與是否已簽收的爭議
#29
撥款前最後一次看屋家具清空後，更容易看出原本被遮住的問題
#30
家具家電要白紙黑字拍照列冊、註明品牌型號與交付狀態
買房透視器｜口袋檢查清單
1跨時段驗證，日夜雨天都要看
2看窗框、牆角、壁癌與外牆水痕
3查謄本與登記次序，不迷信話術
4拆解權狀與公設，丈量實際空間
5實價＋鑑價抓區間，不死問底價
快速問問題
不管你是要買還是要賣，最卡的不是沒人回答，是不知道該問什麼；點一題，問題就幫你複製好，貼到 LINE 傳給我，我一題一題回你
看完乾貨，再做你的買房 20 問
問卷不會直接攤在頁面上，只有按下按鈕才會開始，一題一題回答，最後整理出購屋階段、財務準備度與最需要補強的風險