一句話講完這件事
買的時候，算的是含加蓋的坪數；
貸的時候，銀行只認權狀上的面積。
房子看起來多一層、多一間、多一片空間，議價的時候這些空間確實被算進總價。可是走到銀行那一關，鑑價表上那一塊常常是 0——不是銀行故意刁難，是那一塊在制度上根本沒有可以被擔保的東西。
為什麼銀行會算 0
- 沒有辦保存登記——增建的部分如果沒有請領使用執照、沒有辦理第一次登記，它就不會出現在建物謄本與權狀上。
- 沒有權狀就沒有標的可以設定——抵押權設定的對象是登記在冊的不動產。沒有登記，就沒有可以設定抵押權的客體。
- 設定不上去，擔保估價就不列入——銀行放款要有擔保。抵押權設定不到的部分，實務上不會被納入擔保估價。
上面第 3 點是不動產與金融實務的通則描述，各行庫的內部作法不同，這裡不寫成法律規定，也不給任何成數或金額數字——要確定你那一間會被怎麼估，只有承貸銀行本人答得準。
另一條線：被查報之後會怎樣
錢是一條線，主管機關是另一條線，兩條線是分開跑的。銀行不列入估價，不代表這件事就到此為止。
建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。 出處：全國法規資料庫〈建築法〉條文內容，2026-09-06 開頁逐字比對。
違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：
一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。 出處：全國法規資料庫〈建築法〉條文內容，2026-09-06 開頁逐字比對。
「可以罰鍰」「必要時得強制拆除」是法律給主管機關的處理權限，不等於你那一間就會被拆。實際會不會處理、什麼時候處理、怎麼處理，由主管建築機關認定。
所以正確的問法不是「會不會被拆」，而是「這一塊現在的法律狀態是什麼，我承接之後要承擔什麼」。前者沒有人答得準，後者查得出來。
買來就有，跟自己做的，不是同一件事
這是最常被混在一起講的一段。同樣叫加蓋，處理順序完全不同。
| 狀況 | 要先確認的 | 談判時的重點 |
|---|---|---|
| 買的時候就有 | 建物謄本上的面積，跟現場走起來的空間差多少；那一塊有沒有出現在不動產說明書 | 差出來的部分不計價，寫進買賣契約；後續責任歸屬講清楚 |
| 後來自己做的 | 那一層是哪一年蓋的、跟使用執照核准的範圍差在哪 | 施作年份會影響主管機關的處理順序，先查再談，不要先假設 |
各縣市對於既存與新增違建的處理順序、認定基準都是由地方主管建築機關訂定與公告，會隨時間調整。這一頁不引用未經逐字查證的行政規則——要確認你那一間落在哪一類，向所在地的主管建築機關查詢，以官方答覆為準。
簽約前要做完的三件事
- 申請建物謄本，對權狀面積。
拿謄本上的面積，跟現場實際使用的空間對一次。差出來的部分，就是不會被計入擔保的那一塊。 - 問清楚那一層是哪一年蓋的。
問屋主、問管委會、問鄰居都可以。年份是後面所有判斷的起點。 - 把加蓋不計價，寫進買賣契約。
口頭說「那個不算錢」沒有意義，要落在白紙黑字上。這一條保護的是買方。
常被問的三句話
「全台灣都嘛有加蓋，有這麼嚴重嗎？」
大家都這樣做，從來不是免罰的理由。而且這一頁講的不是它能不能住，是它在計價與擔保上怎麼被算——這兩件事本來就不是同一件事。
「我朋友有加蓋也貸到了啊。」
貸到的是主建物那一塊。把整份鑑價明細調出來看，就知道增建那一欄是怎麼寫的。
「所以有加蓋的房子不能買？」
不是不能買。是要知道自己多付了什麼、少拿到什麼，然後把它談進價格與契約裡。
你那一間，是買的時候就有
還是後來自己做的？
兩種的處理方式完全不一樣。社團裡有代書、律師、財務顧問，可以匿名加入問問題。
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這一頁講的是原則。你那一間、那個屋齡、那個縣市、那一年施作的狀況，答案往往不一樣——涉及個案認定的部分，以主管建築機關與承貸銀行的答覆為準。
多出來的那一層，住起來是真的舒服。願你簽約那天，是清清楚楚知道自己付了什麼、拿到什麼，再笑著把名字簽下去。
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- 實際個案請洽律師、地政士、所在地主管建築機關，以及你往來的承貸銀行確認後再行動；鑑價與核貸結果，均以承貸金融機構正式審核結果為準。