先講最多人搞混的那件事
過戶那一筆，跟賣掉那一筆，是兩筆帳
大部分人在評估「要不要把房子送給小孩」的時候，只算了第一筆：過戶當下要繳多少贈與稅、土地增值稅、契稅與規費。
但房子送出去之後，它還有第二筆帳——將來孩子要賣的那一天，成本要用什麼數字算。而這一筆，正好是被贈與這個動作改掉的。
過戶那天省下來的，
可能在賣掉那天一起還回去。
這不是說贈與一定錯。有些家庭的狀況，贈與就是最合適的做法。問題在於只算了一筆帳就決定——而那一筆通常是金額比較小、也比較快看得到的那一筆。
所以這一頁不告訴你該選哪一條路，也不替你算任何數字。它只做一件事：把你該問的東西整理好，讓你帶著具體問題去問地政士、會計師或國稅局。
MYTH
三個很常見的誤會
平手賣，沒賺錢，就不用繳稅
有沒有賺，看的是成交價減成本，而受贈的成本不是父母當初買的價格
所得稅法第 14-4 條把兩種取得方式分開寫：出價取得者，用「原始取得成本」；繼承或受贈取得者，用「繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」。同樣賣一樣的價錢，兩種算出來的所得可以差很多。
夫妻之間移轉免稅，所以沒差
配偶間相互贈與的財產不計入贈與總額，但那只處理了第一筆帳
贈與稅那一關與未來出售時的成本認定是兩件事。配偶間移轉在贈與稅上的處理方式，不會改變所得稅法第 14-4 條對「受贈取得」的成本算法。要評估的還是那句話：將來要賣嗎？什麼時候賣？個案適用請洽稅務機關。
贈與一定比繼承省
哪一條省，要看資產總額、持有年限與家庭結構
兩條路的稅目不同、免稅額與扣除額不同、成本認定也不同。沒有哪一條路對所有人都比較好，要拿實際的數字代入試算才知道。這一題請找會計師或稅務機關，不要用別人家的結論套自己家。
BLOCK 01
第一塊 成本認定：法條怎麼寫
這一段是整頁最重要的地方。它只有一句話，但決定了未來那筆帳的起點在哪裡。
| 取得方式 | 成本用哪一個數字 | 這代表什麼 |
|---|---|---|
| 出價取得（自己買的） | 原始取得成本 | 你當初付出去多少，成本就是多少 |
| 繼承或受贈取得 | 繼承或受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值，再按消費者物價指數調整 | 用的是政府的評定價格，不是父母當初買進的價格 |
這一頁不做任何試算。房屋評定現值與公告土地現值是逐筆、逐年、逐地段不同的數字，還要再乘物價指數；另外還有可減除的費用、土地漲價總數額等項目。拿別人算出來的例子套自己的房子，算出來的數字沒有意義。
你要做的是把這兩個數字找出來：房屋評定現值（看房屋稅單或向稅捐機關查）、公告土地現值（向地政機關查或看地價稅單）。拿到這兩個數字，再去問專業的人，你問的問題才會是具體的。
RATE
稅率那一張表（法條原文）
下面是所得稅法第 14-4 條第 3 項第 1 款，中華民國境內居住之個人的部分。持有期間會直接影響稅率，所以「什麼時候賣」跟「怎麼過戶」要一起想。
| 持有期間 | 稅率（法條文字） |
|---|---|
| 在二年以內 | 百分之四十五 |
| 超過二年，未逾五年 | 百分之三十五 |
| 超過五年，未逾十年 | 百分之二十 |
| 超過十年 | 百分之十五 |
同一項底下還有其他款，包含非自願性因素、自有土地與營利事業合作興建房屋、參與都市更新或危老重建、以及符合自住條件者的規定，各有不同稅率。另外，繼承或受遺贈取得者，依同條第 4 項得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算——這一條對繼承有影響，受贈則不在其列。
- 把稅率當成「要繳多少」——稅率是乘在所得額上，不是乘在成交價上。
- 忘記受贈之後持有期間重新起算，跟長輩持有了幾十年沒有關係。
- 以為自住有優惠就不用管——自住的適用條件另有規定，要逐項對過才知道符不符合。
BLOCK 02
第二塊 贈與稅免稅額怎麼用
很多人記得有這個額度，但記錯是怎麼算的
免稅額是按「贈與人」算，不是按受贈的人數算
- 官方原文
- 財政部全球資訊網〈115年贈與稅納稅義務人每年得減除免稅額244萬元〉：「115年贈與稅納稅義務人每年得自贈與總額中減除免稅額244萬元。」
- 關鍵的那一句
- 同一則公告接著寫：「贈與人在同一年度（1/1-12/31）內不論其贈與次數及贈與財產總額或受贈人數多少，其免稅額均為244萬元。」也就是說，送給三個孩子不會變成三個額度。
- 超過了要在多久內申報
- 「贈與人在一課稅年度內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額（244萬元）時，應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內，向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。」
- 要注意的兩件事
- ①這個金額是逐年公告的，不同年度發生的贈與適用不同金額，以贈與行為發生當年度的公告為準。②當年度如果已經有其他贈與（現金、股票、其他不動產），額度是共用的，要一起算。
很多家庭在談的「先贈現金、再做真實買賣」這個方向，就是建立在這個額度上。但它能不能成立、要分幾年、金額怎麼配，完全看你家的資產結構與時間安排，這一頁不替任何人規劃，請找會計師或直接問國稅局。
BLOCK 03
第三塊 走真實買賣要留下什麼
這一塊決定它是不是真的買賣
親屬之間的買賣，要留下的東西比一般買賣更完整
- 核心的一句話
- 親屬間的移轉，在稅務上本來就會被特別檢視。拿不出真實付款證明的親子買賣，仍可能被認定為贈與——這不是刁難，是制度本來就這樣設計，因為外觀上兩者長得一樣。
- 要留下的四類資料
- ①買賣契約（條件、價金、付款方式、時程都要寫清楚）②實際的資金流（銀行匯款紀錄，買方帳戶匯到賣方帳戶）③買方的資金來源說明（薪資、存款、貸款或其他合法來源）④價金支付的時間與契約約定一致的證據。
- 最常出問題的一項
- 錢匯過去之後又匯回來。這個動作會讓前面所有文件失去意義。如果家裡的規劃是「孩子付不出來，先借他」，那就把借貸關係也一併處理清楚，不要用私下還回去的方式處理。
- 不要忽略的其他稅費
- 走買賣這條路，賣方那端的房地合一稅、土地增值稅、契稅與移轉費用都要一起算。「一毛錢都不用繳」這種說法不成立，它只是把不同的稅換了位置。
HOW TO READ
謄本上的「登記原因」四個字
婚姻裡最貴的一筆決定，常常不是買哪間房，是那間房最後登記在誰名下。而那件事留下的痕跡，就在謄本的一個欄位裡。
錢的來源不會寫在謄本上，但登記原因會。同一間房子的所有權部，會記載每一次移轉的原因——買賣、贈與、夫妻贈與、繼承、分割繼承、拍賣等等。這四個字在移轉的當下沒有人會特別注意，但它會一直留在那裡。
| 謄本上你要找的欄位 | 它在回答什麼 | 看到之後要接著問 |
|---|---|---|
| 登記原因 | 這一次移轉是以什麼名義辦的 | 當初辦的名義，跟實際發生的事情一致嗎 |
| 登記日期 | 移轉是哪一天完成的 | 這個日期是持有期間與稅率級距的起算點 |
| 所有權人與權利範圍 | 現在是誰的、各佔多少 | 與當初講好的安排一致嗎 |
| 他項權利部 | 有沒有設定抵押、給誰、金額多少 | 移轉之後貸款要怎麼處理，先問承貸銀行 |
依民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」所以家人之間口頭講好的安排，在產權上不會自己生效——會生效的是登記，而登記會留下原因。
如果你家正在處理這件事，最便宜的第一個動作就是：去申請一份謄本，把上面現在寫的東西看清楚。網路申領，不用跑地政事務所。
SCRIPT
問專業的人時可以直接講的五句話
帶著具體的數字去問，得到的答案才會具體。點一下可以整句選起來複製。
這間房子目前的房屋評定現值與公告土地現值各是多少，我要去哪裡查？
如果現在用贈與的方式過戶，將來孩子要賣的時候，成本會用哪一個數字算？
如果改成先贈現金、再做真實買賣，我這一年的贈與額度夠不夠，要分幾年？
走買賣這條路，賣方端要繳哪幾種稅？請幫我列出來。
我們家的情況，贈與跟等繼承這兩條路，各自的代價大概差在哪裡？
RED FLAG
六個該停下來的訊號
看到下面任何一項，不是叫你別做，是先不要過戶，把那一項弄清楚再往下走。
- 一 有人跟你說「這樣做一毛錢都不用繳」
- 二 打算做親屬間買賣，但買方的錢是賣方先給的
- 三 已經決定用贈與，但沒有人問過「將來會不會賣」
- 四 照著網路上某個家庭的做法套自己家，沒有代入自己的數字
- 五 過戶之後房子上還有貸款，但沒有先問過承貸銀行
- 六 家裡還有其他子女，但這件事沒有讓大家知道
前五項是稅務與程序，第六項是家庭。第六項不會讓你被課稅，但它是所有家產糾紛裡最常見的起點。
NEXT
你現在在哪一格
建議做法：這一頁在手機上開著，把稅單跟謄本擺在旁邊，一項一項勾。勾過的狀態會留在你這支手機裡，下次打開還在。
CHECKLIST
十六項過戶前自查表
勾起來的是還沒確認的項目，不是已完成。下面會即時算給你看還剩幾項。
還沒有勾選任何一項。
這張表可以印：用瀏覽器列印功能，導覽與頁尾會自動收起來，剩下的內容剛好帶去問地政士或會計師。
OFFICIAL
官方查詢入口
下面四個都是政府自己的網站，不用經過任何人就查得到。
- 財政部全球資訊網 115年贈與稅免稅額公告 本頁引用的 244 萬元、「按贈與人計算」與 30 日申報期限，原文都在這一頁。發布單位財政部北區國稅局，發布日期 2026-01-26。 https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=e4170c62974c4c7c9fa78c24c9fcb130
- 全國法規資料庫 所得稅法第 14-4 條 成本認定與稅率級距的原文。受贈取得為什麼用評定現值與公告現值，就寫在第 1 項。 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340003&flno=14-4
- 全國地政電子謄本系統 申請謄本看登記原因與登記日期。網路申領，不用跑地政事務所。 https://ep.land.nat.gov.tw/
- 財政部稅務入口網 贈與稅申報、各項稅務試算與線上服務的總入口。各地區國稅局的聯絡方式也從這裡找。 https://www.etax.nat.gov.tw/
FAQ
過完戶才會卡住的那幾題
房子過給孩子之後，孩子名下就有房了，會影響什麼？
會影響的層面不只一個：未來他自己要買房時的貸款條件與稅務身分、部分政府補貼的資格認定（例如租金補貼要求無自有住宅）、以及他自己的持有稅負擔。
這些條件各有各的主管機關與規定，而且會調整。本頁不列任何成數、利率或門檻數字，請直接向承貸銀行與各該主管機關確認。
房子上還有貸款，可以過戶嗎？
這一題的答案在銀行，不在法律。有抵押權設定的房子要移轉，需要與承貸金融機構處理債務與擔保的安排，各家的作業方式與審核標準不一樣。
正確順序是：先問承貸銀行，拿到答案之後再決定過戶的方式與時間。先過戶再處理，容易卡在中間。
可以分年慢慢贈與持分嗎？
實務上有這種做法，但每一次移轉都會產生它自己的稅費與登記費用，而且持分的移轉也要一次一次辦。要分幾年、每年移轉多少，取決於房地的價值、你當年度的其他贈與，以及你們的時間規劃。
這屬於需要代入實際數字的規劃，請找會計師或地政士協助，不要照網路上的範例套。
受贈之後多久賣比較好？
從稅率表看，持有期間越長級距越低。但「什麼時候賣」不能只看稅率——市場狀況、家庭的資金需求、房子本身的屋況與變現難度都要一起算。
可以先做的是把時間軸畫出來：受贈日期是哪一天、各級距的分界落在哪幾年。有了這張時間軸，再跟其他考量一起判斷。
家裡還有其他兄弟姊妹，只給一個人會有問題嗎？
贈與是贈與人自己可以決定的事，但家庭關係與未來繼承時的爭議是另一回事。實務上最常見的糾紛，不是稅算錯，是其他人是事後才知道的。
涉及特留分、扣除與歸扣等問題，屬於法律判斷，請洽律師。而事前把話說開這一件，只有你們自己做得到。
SOURCE
查核依據
頁內引用的法條與公告，於 2026-09-12 逐條開啟原文比對：
所得稅法第 14-4 條第 1 項（全國法規資料庫）：出價取得者以「原始取得成本」計算；繼承或受贈取得者以「繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」計算。第 3 項第 1 款境內居住之個人稅率：持有二年以內百分之四十五、超過二年未逾五年百分之三十五、超過五年未逾十年百分之二十、超過十年百分之十五。第 4 項：繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」（全國法規資料庫法規整編資料截止日：民國 115 年 09 月 04 日）
贈與稅免稅額：財政部全球資訊網〈115年贈與稅納稅義務人每年得減除免稅額244萬元〉，發布單位財政部北區國稅局，發布日期 2026-01-26。原文含「不論其贈與次數及贈與財產總額或受贈人數多少，其免稅額均為244萬元」與「應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內」兩句。
本頁沒有做任何稅額試算、沒有提供任何規劃建議、也沒有寫任何貸款成數或門檻數字。房屋評定現值、公告土地現值與物價指數調整逐案逐年不同，可減除費用與土地漲價總數額也因案而異；免稅額為逐年公告，適用以贈與行為發生當年度公告為準。配偶間相互贈與在贈與稅上的處理、以及自住優惠的適用條件，請洽稅務機關或會計師確認。
上面講了三塊要算的帳、五句要問的話、十六項要對的自查表，看起來很冷。
但說真的，那些都不是重點。
你想做的，從來不是省一筆稅。
是讓孩子接到手上的，是一份禮物，不是一張帳單。
會讓人難受的，從來不是多繳了錢。是十年後孩子把房子賣掉，收到一張他完全沒有預期的稅單，然後回頭問你：當初為什麼要這樣辦。而你那時候才發現，當初你只是想對他好，只是那一步沒有算完整。
所以房子傳承不是贈與一定錯。是沒算完整就過戶，最容易把資產變成壓力。把兩個現值查出來、把時間軸畫出來、把該問的四個人問完，這件事就會回到它本來的樣子——一個家庭在安排自己的事，而不是在賭一個沒有人算過的數字。
這一趟慢一點沒關係，房子不會跑掉。願你安排得剛剛好，也願這間房子到最後，留給家人的是安心，不是誤會。
這一頁能幫你把方向抓對，但每個家庭的資產結構、持有年限與家庭成員狀況都不一樣——真的要過戶之前，還是找專業的人幫你算過一次，那一筆費用會省下更多。
- 本頁為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、財務或投資建議，也不因閱讀本頁而成立任何委任或諮詢關係。
- 資訊可能因法令修訂、政策調整或個案事實而變動，作者與所屬經紀業不負擔因依本頁內容所為決定而生之法律責任。
- 實際個案請洽律師、地政士、會計師、稅務機關或各該主管機關，以及你往來的各家銀行確認後再行動；稅額計算與核課結果，均以稽徵機關正式核定為準。
資料查核日期 2026-09-12，法令與政策以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定物件、開價或成交條件，也不提供任何稅額試算。