先講最多人搞混的那件事
感情的帳，跟法律的帳，是兩本
感情這本帳算的是「我為這個家做了多少」。它包含出錢，也包含出力、出時間、出情緒。
法律那本帳只認得下兩件事：誰的名字登記在權狀上、各自的應有部分是多少。你洗了幾年碗，這本帳上沒有欄位可以寫。
平常兩本帳會自動對齊，
因為沒有人在對帳。
問題出在它們分家的那一天。一個覺得房貸都是我繳比較多，另一個覺得家裡所有鳥事都是我在做——兩個人都覺得自己吃虧，這時候吵的早就不是碗，是到底誰欠誰比較多。
而那個時候才要回頭算，會發現能拿出來的證據，只有法律那本帳上有的東西。感情那本帳沒有紀錄，不代表它不存在，只是它沒辦法被證明。
所以婚前、買房前把話講清楚，不是不浪漫，是把感情那本帳裡真正重要的部分，先翻譯成另一本帳看得懂的語言。
MYTH
三個很常見的誤會
這三句都是善意的，也都很常聽到。問題是它們在順利的時候成立，在不順利的時候就會變成爭點。
反正是一家人，登記誰名下都一樣
登記在誰名下，決定的是誰能處分它
民法第 758 條寫得很直接：不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更，非經登記，不生效力；而且該行為應以書面為之。「我們說好一人一半」如果沒有登記，那句話在產權上不會自己生效。
各出一半最公平，所以登記一人一半
公不公平看的是實際出資，不是聽起來對稱
頭期款、裝修費、家具家電、每期房貸、每年的稅與管理費，這些是分開的五筆。有人出前面、有人出後面，加總以後常常不是一半一半。登記比例跟實際出資比例差太多，差額有可能被認定為贈與，這一題要在簽約前先問清楚。
先買了，感情自然會穩下來
房子會把原本的分工問題放大，不會把它蓋掉
買房之後多出來的是三種新的長期工作：繳錢、維護、以及決定。原本就沒談好誰負責什麼的兩個人，會在這三件事上重新遇到同一個問題，只是這次還多背了一筆二十年的債。
BLOCK 01
第一塊 錢：誰出多少，怎麼留下來
這一塊最具體，所以先做
把「一起出錢」拆成五筆，各自寫清楚
- 要拆開的五筆
- ①頭期款與簽約款 ②貸款每期還款 ③裝修與家具家電 ④過戶當下的稅費與規費 ⑤持有期間的稅、管理費與修繕。這五筆的付款時間點與金額差很多，混在一起講「我們各一半」，講的其實不是同一件事。
- 怎麼留下紀錄
- 每一筆都從自己的帳戶匯出，不要現金、不要先集中到同一個人帳戶再付。銀行的交易明細本身就是最省事的紀錄，事後不用再補說明。
- 房貸那一筆的隱藏坑
- 房貸通常只從一個帳戶扣。如果實際上是兩個人分攤，另一個人每月固定匯自己那一份到扣款帳戶，備註寫清楚用途，不要用現金給或用生活費抵。
- 做一張表就夠
- 一張共用的表，欄位只要：日期、項目、金額、誰付的、從哪個帳戶。不用做得漂亮，要做得持續。停更三個月的完美表格，不如寫得醜但一直有在寫的那張。
- 父母幫忙的那一筆：是給誰的、是借的還是給的，兩家人的理解常常不一樣。這一筆不寫清楚，未來最容易變成兩個家庭的事。
- 裝修費：金額不小，而且通常是其中一個人先刷卡。它跟房價一樣是投入，不是生活開銷。
- 沒有出錢但出了很多時間的那一方：這一項法律那本帳寫不進去，但你們自己可以在書面約定裡處理它。不處理，它就只會留在心裡。
BLOCK 02
第二塊 名字：登記怎麼寫才對得上出資
這一塊最少人問，但影響最久
兩個名字在權狀上，還要決定各自佔多少
- 應有部分是什麼
- 兩個人共有一間房，權狀上會寫各自的應有部分（例如各二分之一）。這個比例不是形式——民法第 818 條規定，各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
- 一個人可以自己做的事
- 民法第 819 條第 1 項：各共有人，得自由處分其應有部分。也就是說，對方可以在你不同意的情況下，把他那一份賣掉或設定負擔給別人。
- 一個人不能自己做的事
- 同條第 2 項：共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。整間房子要賣、要拿去抵押，需要兩個人都點頭。這一條保護你，但也代表關係破裂時房子會卡住。
- 出資比例與登記比例對不上時
- 這是最容易踩到稅的地方。一方出的錢明顯多於他登記到的比例，差額可能被認定是對另一方的贈與。要用什麼方式處理，請在簽約前先問地政士或國稅局，不要等過完戶才問。
上面這段是官方公告的原文，本頁不替任何人試算——每個家庭的出資結構、既有的贈與紀錄、當年度還有沒有其他贈與都不一樣，算法要看個案。你要做的是把五筆出資的金額整理出來，帶著那張表去問國稅局或地政士。
另外提醒一個順序問題：登記方式要在簽約之前決定，因為它會寫進買賣契約與過戶文件。過完戶再想改，那是另一次移轉，成本完全不同。
BLOCK 03
第三塊 退路：分開的時候房子怎麼處理
最難開口，也最該先講
不是詛咒，是先把最壞的情況變成有 SOP 的情況
- 要先講好的四題
- ①誰有優先買下對方那一份的權利 ②價格用什麼方式決定（例如各自找估價、取中間值） ③貸款怎麼辦（留下來的那個人能不能單獨承貸，這要問銀行） ④如果誰都不想留，多久之內要賣掉、由誰負責銷售。
- 寫在哪裡
- 寫成一份雙方簽名的書面約定。這不是買賣契約的一部分，是你們兩個人之間的約定，內容怎麼寫、有沒有效力、要不要公證，請找律師或地政士確認。
- 為什麼一定要寫
- 因為民法第 819 條第 2 項那一條——整間房要賣需要全體同意。關係已經破裂的兩個人，很難在同一天對價格、時間、仲介人選都達成共識。事先約好的規則，會在你們最沒辦法溝通的時候代替你們做決定。
- 怎麼開這個口
- 不要說「萬一我們分手」。改成「這筆錢對我們兩個都是很大一筆，我想把規則寫下來，是因為我希望以後不管發生什麼事，我們都不用為錢傷到感情」。談的是保護，不是預設失敗。
這一塊是三塊裡面最值得投資專業費用的。前面兩塊你自己整理得出來，第三塊牽涉到約定條款的效力，找專業的人寫一次，比事後找律師打一次便宜很多。
THE DISHES
家事那一格：房貸能算比例，這個不能
房貸有帳單，所以吵不起來。家事沒有帳單，所以吵不完。
- 先列出來，不要先分配。兩個人各自寫一張「家裡每週要做的事」，寫完對照。你會發現兩張表根本不一樣——有些事其中一個人從來不知道有人在做。
- 把「想到要做」也算成一件事。誰記得要繳費、誰記得要換濾心、誰記得要約師傅。這一項最耗神，也最常被當成不存在。
- 可以外包的先標出來。掃地機器人、洗碗機、清潔服務、代收代辦——把它們當成家庭的固定支出去編預算，跟房貸放在同一張表裡看。用錢換掉的爭吵，通常是最划算的一筆。
- 約一個複查的時間。每三個月十五分鐘，只講兩個問題：哪一件事現在變得比想像中重、哪一件事可以換人或換做法。不要等到累積成情緒才講。
買房前如果連一頓飯之後的碗都沒有辦法平順地分配，那不是碗的問題，是你們還沒有練習過「把隱形工作攤開來講」這件事。而接下來二十年，這件事會每天發生。
SCRIPT
不傷感情的五句開場白
難談的不是內容，是開場。這五句的共同點是：先講在乎，再講規則。點一下可以整句選起來複製。
這筆錢對我們兩個都很大，我想把出錢的紀錄留清楚，以後才不用回想。
我們把頭期款、房貸、裝修分開算好不好？我想知道實際上各自是多少。
登記的比例我想跟出錢的比例對一下，這樣稅務上比較單純。
我想先寫一份我們兩個的約定，不是因為我不信任你，是我不想讓錢有機會傷到我們。
家裡每週要做的事，我們各自列一張，再對照一次好嗎？
RED FLAG
六個該停下來的訊號
看到下面任何一項，不是叫你別買，是先不要簽，把那一項處理完再往下走。
- 一 出資金額到現在還是模糊的，兩個人講出來的數字不一樣
- 二 有一大筆錢是現金給的，沒有任何匯款紀錄
- 三 父母幫忙的那一筆，是借是給兩家說法不同
- 四 登記比例已經決定了，但沒有人問過那跟出資對不對得上
- 五 一方堅持全部登記在自己名下，理由是「比較好辦貸款」，但不願意留任何書面
- 六 提到「如果以後分開」就翻臉，連討論都不行
這六項的共同點是：它們都不是關於你們感情好不好，是關於資訊透不透明。資訊透明的兩個人，就算真的走不下去，也能好好把房子處理完。
NEXT
你們是哪一種組合
四種組合的共同前提都一樣：先把三塊談完，再開始看房。順序反過來的話，你們會在喜歡上某一間之後才發現條件談不攏，那時候情緒已經上來了，比較難冷靜。
建議做法：這一頁在手機上開著，兩個人一起把下面十六項走一遍。勾過的狀態會留在這支手機裡，下次打開還在。
CHECKLIST
十六項自查表
勾起來的是還沒談完的項目，不是已完成。下面會即時算給你看還剩幾項。
還沒有勾選任何一項。
這張表可以印：用瀏覽器列印功能，導覽與頁尾會自動收起來，剩下的內容剛好兩個人坐下來對一遍。
OFFICIAL
官方查詢入口
下面四個都是政府自己的網站，不用經過任何人就查得到。
- 財政部全球資訊網 115年贈與稅免稅額公告 本頁引用的 244 萬元與 30 日申報期限，原文在這一頁。發布單位財政部北區國稅局，發布日期 2026-01-26。 https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=e4170c62974c4c7c9fa78c24c9fcb130
- 全國法規資料庫 民法第 819 條 共有人可以自己處分應有部分、整個共有物的處分要全體同意，兩句原文都在這一條。 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=819
- 全國地政電子謄本系統 買下來之後，登記結果長什麼樣子以謄本為準。網路申領，不用跑地政事務所。 https://ep.land.nat.gov.tw/
- 財政部稅務入口網 贈與稅、契稅、各項申報書表與線上服務的總入口。不確定要問誰的時候，從這裡找主管機關。 https://www.etax.nat.gov.tw/
FAQ
買下去之後才會卡住的那幾題
只登記一個人的名字，另一個人出的錢怎麼辦？
這種做法在實務上不少見，通常是為了配合貸款條件或稅務規劃。它不是不能做，但沒有出現在權狀上的那一方，要靠其他方式留下依據：匯款紀錄、雙方書面約定、以及借款或信託之類的安排。
要用哪一種方式、寫成什麼樣的文件才有效力，請找律師或地政士處理。這一題錯了會很貴，不適合自己看範本套。
應有部分可以不是一半一半嗎？
可以。應有部分是可以依實際情況約定的，不是只有各二分之一這個選項。重點在於它要跟出資結構對得上，或是對不上的部分有經過處理。
比例怎麼寫會影響未來出售時的所得歸屬與稅負，所以決定之前先把五筆出資整理出來，帶著數字去問，比憑印象講一個比例好。
對方真的可以自己把他那一份賣掉？
民法第 819 條第 1 項寫的是「各共有人，得自由處分其應有部分」。處分自己那一份跟處分整間房子，是兩件事。
實務上單獨的持分不容易賣到好價錢，但「不容易」不等於不會發生。如果你在意這件事，就要在雙方的書面約定裡處理優先承買與通知義務，這部分請律師協助。
分開的時候，一個人可以把貸款全部承接下來嗎？
這一題的答案不在法律，在銀行。能不能單獨承貸、條件會變成什麼樣，要看承貸金融機構依它自己的授信標準審核。本頁不寫任何成數、年限或利率數字，因為各家的內規不一樣，寫出來只會讓你拿錯的數字去談。
正確做法是：在買之前，就拿你們的條件去問往來銀行一次「如果將來只有一個人承貸，大概會看哪些條件」。問到的答案再拿來決定第三塊怎麼寫。
我們已經買了，但三塊都沒談，現在補來得及嗎？
來得及，而且越早越省事。出資紀錄可以從現在開始補建，銀行明細調得出來的部分先整理起來；登記比例要不要調整，先問地政士評估成本；第三塊的書面約定，任何時候簽都比沒有簽好。
已經發生的事情沒辦法回頭改，但可以從今天開始讓它有紀錄。
SOURCE
查核依據
頁內引用的法條與公告，於 2026-09-12 逐條開啟原文比對：
民法第 758 條（全國法規資料庫）：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」
民法第 818 條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
民法第 819 條：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」（全國法規資料庫法規整編資料截止日：民國 115 年 09 月 04 日）
贈與稅免稅額 244 萬元與 30 日申報期限：財政部全球資訊網〈115年贈與稅納稅義務人每年得減除免稅額244萬元〉，發布單位財政部北區國稅局，發布日期 2026-01-26。
本頁沒有任何試算、沒有任何金額建議、沒有任何貸款成數與年限數字。出資結構、登記比例與稅負計算完全看個案，貸款條件則由各家金融機構依其授信標準決定，本頁一律改成「去問誰、怎麼問」。
上面講了三塊要談的事、五句開場白、十六項要對的自查表，看起來一點都不浪漫。
但說真的，那些都不是重點。
你們真正在買的，不是一間房子。
是一個要一起承擔二十年的決定。
會讓人難受的，從來不是房貸壓力大。是有一天回頭看，發現當初那些沒有講開的事，一件一件都變成了帳；而最痛的是，那些帳裡面有一半是你自己也算不清楚的——因為你只記得自己付出了很多，卻沒有留下任何可以拿出來的東西。
所以今天把這三塊講完，不是要你們防著對方，也不是要把感情變成合約。是讓你們在最有感情的時候，替最沒有力氣的那一天先做好安排。買對是資產，買錯是壓力——而兩個人一起買，買錯的壓力是兩個人一起扛。
先一起吃頓飯，把這一頁攤在桌上，一項一項講完。願你們談完之後更確定，也願這間房子從第一天起，就是兩個人都覺得公平的那一間。
這一頁能幫你把方向抓對，但每個家庭的出資結構、婚姻狀態與稅務條件都不一樣——真的要決定登記方式之前，還是找專業的人幫你看過一次，那一趟不會白跑。
- 本頁為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、財務或投資建議，也不因閱讀本頁而成立任何委任或諮詢關係。
- 資訊可能因法令修訂、政策調整或個案事實而變動，作者與所屬經紀業不負擔因依本頁內容所為決定而生之法律責任。
- 實際個案請洽律師、地政士、會計師、稅務機關或各該主管機關，以及你往來的各家銀行確認後再行動；貸款條件與核貸結果，均以承貸金融機構正式審核結果為準。
資料查核日期 2026-09-12，法令與政策以主管機關最新公告為準。本頁不含任何特定物件、開價或成交條件，也不提供任何稅額試算。