隔壁開始成交
先看懂自己這塊地站在哪裡

附近只是零星詢問，還是已經連續收購

有人來問，跟整合已經開始，是兩種談判位置

為什麼要看

一兩通零星詢問，對方可能只是在探價；附近已經連續成交、而且範圍越來越清楚，代表整合正在進行，每一塊地的角色開始不一樣。先分清楚是哪一種，後面 4 件事才有依據。

去哪裡查

用實價登錄查土地交易，看同一個街廓、同一地段近一兩年的成交筆數跟日期是不是集中在同一段時間；再問問左右鄰居，有沒有收到同一家公司的洽詢。

看到這個，先停下來想

附近沒有任何成交，只有你家被問——先不要把一通電話當成整合已經開始，也不要急著回價格。

這塊地如果不納入，基地還能不能照原來的方式做

同一個基地裡，有的地少了也能做，有的地少了就得改

為什麼要看

談判位置不是看面積大小，是看少了你這一塊，會不會影響出入口、基地形狀或其他開發條件。影響越大，你在整合裡越不是「其中一塊」。

去哪裡查

看地籍圖上自己這塊的位置、臨路跟形狀。全國土地使用分區資料查詢系統可以把地籍圖跟使用分區疊在一起看（系統自己註明僅供參考）；要正式的，以地政事務所的地籍圖謄本為準。

看到這個，先停下來想

你這塊剛好在臨路面、轉角，或卡在整塊基地中間——少了你，基地形狀或出入口就要改。這時候，隔壁的成交價更不能直接套在你身上。

隔壁跟自己這塊，到底一不一樣

隔壁成交價是一個數字，背後的條件可能跟你完全不同

為什麼要看

隔壁賣多少，最容易變成談判桌上的錨。但面積、位置、臨路、整合角色，只要有一樣不同，那個價格就只能參考。

去哪裡查

實價登錄土地交易明細：面積、使用分區、交易日期，還有備註欄有沒有特殊交易的註記。把隔壁那筆跟自己這塊並排寫下來。

看到這個，先停下來想

面積差很多、一邊臨路一邊不臨路，或那一筆是整合收尾的最後一塊——這幾種情況，那個價格都不能直接拿來當你的開價或底線。

買下之後是準備開發，還是還在等

談判桌上，比的是哪一方更能等

為什麼要看

以前購地貸款要切結一定期間內動工，很多人因此認定買方一定趕時間。9 月 18 日起這一句拿掉了，動工時程回到銀行依個案訂。買方如果資金撐得住，就不一定急。

去哪裡查

這一題沒有公開資料庫可以查，要從對方講的話裡找：買下之後是準備開發，還是還在等其他土地、等審查、等市場條件。問清楚時程，對方講不講得出來，本身就是答案。

看到這個，先停下來想

對方講不出時程，或整合範圍裡還有好幾塊沒談完——那代表他不一定急，你也不用被「現在不賣就沒機會」推著走。

現在卡的是價格、整合，還是時間

價格談不攏，有時候卡的根本不是價格

為什麼要看

同樣是「談不下來」，卡在價格、卡在整合還沒完成、卡在時間還沒到，要處理的方向完全不同。分錯了，你會在錯的地方讓步。

去哪裡查

把四樣東西放在同一張桌上：權狀或登記謄本、地籍位置、周邊成交、整合範圍。謄本可以用網路申領地政電子謄本。

看到這個，先停下來想

四樣東西擺完，還分不清楚卡的是哪一個——先不要急著回覆價格，把前面 4 件事補查完再談。