賣房要繳多少稅？

1成交價不等於你拿到的錢

賣 1,200 萬，實際入袋可能是 1,050 萬左右——差的那 150 萬去了哪裡？主要是這幾筆：

• 房地合一稅（有賺才課，稅率看持有幾年，這筆通常最大）
• 土地增值稅（依公告土地現值漲幅課，賠售也要繳）
• 仲介服務費（賣方端法定上限 4%，可談）
• 代書費、印花稅、規費（金額不大但一定有）
• 還有貸款的話要先清償（這不是費用，但會從價金裡先扣走）

順序也重要：先算實拿，再決定開價。很多人反過來，開價開了才發現扣完不夠買下一間。

2房地合一稅：持有幾年差很多

房地合一是對「獲利」課稅——賣價減掉當初買價、再減掉可以扣的成本與費用，有賺才課。重點在持有期間越短，稅率越重，這是政策刻意設計來壓短期進出的。

所以「什麼時候賣」本身就是一個稅務決定。差一天跨過持有年限的門檻，稅率級距就不同——如果你已經接近某個年限，先問清楚再決定要不要現在掛牌。

另外，可以扣的成本比多數人以為的多：仲介費、代書費、契稅、印花稅、當初的裝潢與改良費用（要有憑證）都可能算得進去。單據留著，能省下來的是實際的錢。

3土地增值稅：賠售也照樣要繳

土增稅課的不是你的買賣價差，而是土地公告現值在你持有期間的漲幅。公告現值幾乎年年調整，所以就算你房子賣賠了，土地那部分還是漲的，稅照樣要繳。

這筆常常是試算時被漏掉的一項——尤其是持有很久的老屋、或土地持分大的透天與公寓，金額會超出預期。持有越久、土地持分越大，越要先算這一筆。

4自用住宅優惠：一生一次與一生一屋

自用住宅有機會適用較低的土增稅率，但條件很嚴格，而且分成「一生一次」與「一生一屋」兩種，適用條件、次數限制、面積上限都不同。

這是最容易用錯的一格。用錯的代價是：優惠額度浪費掉了，下次真正需要的時候不能再用。設籍時間、實際居住、有沒有出租或營業，每一項都會影響能不能適用。

要判斷你這間適不適用，需要看戶籍資料、持有期間與使用狀況——這題沒辦法在網頁上一句話講完，把你的狀況傳給我，我幫你對照條件。

5重購退稅：買回來還能退，但有條件

賣掉舊家、又買了新家的人，有機會把繳掉的稅退回來一部分。房地合一與土增稅都有各自的重購退稅機制，但都有時間限制與金額條件。

關鍵在順序與時間差：先賣後買、先買後賣，適用方式不一樣；兩筆交易之間隔太久也可能就不能用了。而且退稅後幾年內不能改作他用或再轉售，否則要追繳。

換屋族一定要在動作之前先問。很多人是賣完、買完、稅也繳完了才知道有這個機制，那時候時間點錯過就補不回來了。

6繼承來的房子，算法完全不同

繼承取得的房子要賣，成本怎麼認定、持有期間怎麼計算，跟自己買的完全不同，而且會因為被繼承人當初取得的時間點落在新制或舊制而有很大差異。

兄弟姊妹共同繼承要一起賣的情況更複雜：持分怎麼分、誰的自用優惠可以用、價金怎麼拆，這些如果沒先講好，很容易在簽約當天卡住。

繼承的案子我建議一定要在掛牌前就把稅算完，不然常常是買方都找到了，才發現稅比想像中高，賣方臨時反悔。