先講最多人搞混的那件事
「這塊地能不能變」跟「這塊地現在能不能動」，是兩個問題
大部分人被問的是第一個問題，所以一直在想計畫、想時間、想價差。但第一個問題的答案，是主管機關審查出來的，不是你或任何一個人在客廳裡講得出來的。
第二個問題不一樣。這塊地上面有沒有農舍、農舍蓋了幾年、有沒有被套繪、面積夠不夠、跟誰共有、持分多少，全部寫在謄本跟使用執照上，今天就查得到。
先把查得到的填完，
再去想查不到的。
所以這一頁從頭到尾不寫任何一句「可以變」「不能變」「會變成什麼」「差多少」。那些話一寫出來，就會有人拿著它去做決定，而寫的人並沒有看過你的謄本。
這一頁給的是欄位、條號、跟一張你自己填的表。填完之後，你手上有的東西，會比任何一個講得很肯定的人多。
MYTH
三個很常見的誤會
等公告出來再說，反正還有時間
有沒有時間，要看你所在縣市的公告日期，不是看新聞標題
國土計畫法第 45 條寫的是：直轄市、縣（市）主管機關在縣市國土計畫公告實施後十年內，依中央指定的日期公告國土功能分區圖；分區圖公告之日起，區域計畫法停止適用。每個縣市的日期要各自查該縣市政府的公告，不要把別人講的一個年份當成自己的期限。這一頁只請你把「你那個縣市目前公告到哪一步」抄下來。
房子是合法的，租給人家做生意當然也合法
建物合法跟土地允許做什麼用途，是兩張不同的證明
建物有沒有使用執照，看的是建物那一張。這塊地允許做哪些事，看的是土地登記謄本上的〈使用分區〉〈使用地類別〉欄，都市土地則要向縣市政府申請土地使用分區證明。這兩欄如果是空白的，多半代表這塊地在都市計畫範圍內，要另外申請分區證明，不要填「查不到」。簽長約之前，兩張都要有，尤其是租約年限比較長的那種，因為簽下去之後，土地那一張不會因為租約而改變。
地是大家共有的，兄弟姊妹講好了就行
口頭講好的是「位置」，謄本上登記的是「持分」，兩個常常對不上
共有土地的謄本上，每個人登記的是〈權利範圍〉的分母分子，不是「靠馬路那一塊」「最裡面那一塊」。家裡多半是口頭分過位置，但那個位置沒有寫在任何一張紙上。這一頁請你把每個人口頭分到的位置，跟謄本上的持分，並排寫在同一張表，先看看對不對得上，其他的以後再說。
FOUR GATES
四關：只列欄位跟條號，不下結論
順序照下面走，前一關查得到日期、後一關查得到圖，都是幾分鐘的事。每一關只有三件事：查哪一張、看哪一欄、法條在哪。空格填你查到的原文，不用翻譯。
第一關
農舍滿五年了沒
- 查哪一張
- 農舍使用執照，或建物登記謄本
- 看哪一欄
- 使用執照核發日期；建物謄本的登記日期。兩個日期都抄下來
- 法條在哪
- 農業發展條例第 18 條第 2 項：在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉；因繼承或法院拍賣而移轉者不在此限
第二關
這塊地有沒有被套繪
- 查哪一張
- 向直轄市、縣（市）主管建築機關申請地籍套繪圖查詢；同時看土地登記謄本的〈其他登記事項〉有沒有註記
- 看哪一欄
- 套繪圖上這筆地號有沒有被著色標示；謄本註記欄的原文
- 法條在哪
- 農業用地興建農舍辦法第 12 條第 2 項：已申請興建農舍之農業用地，主管建築機關應於地籍套繪圖上著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割；第 3 項列出可以申請解除的情形
第三關
零點二五公頃，跟申請人的資格
- 查哪一張
- 土地登記謄本；申請人的戶籍謄本
- 看哪一欄
- 土地謄本的〈面積〉欄（平方公尺）；所有權部的〈原因發生日期〉與〈登記日期〉兩欄並列抄（取得日看前者，登記可能比契約晚）；申請人戶籍所在縣市與遷入日期；申請人名下有沒有農舍
- 法條在哪
- 農業用地興建農舍辦法第 2 條第 1 項：申請人戶籍所在地及其農業用地須在同一直轄市、縣（市）內，且土地取得及戶籍登記均應滿二年；該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃；申請人無自用農舍；申請人為所有權人且該地屬未經申請興建農舍者
第四關
農舍以外那九成的地，跟房子是綁在一起的
- 查哪一張
- 農舍使用執照的面積檢討；套繪圖；土地與建物謄本的所有權人欄
- 看哪一欄
- 農舍用地面積占這筆農業用地的比例；農舍跟土地是不是同一個所有權人
- 法條在哪
- 農業用地興建農舍辦法第 9 條第 2 項第 3 款：農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，農業經營用地應為完整區塊且不得低於百分之九十。農業發展條例第 18 條第 4 項：農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權
- 抄原文，不翻譯。謄本寫「農牧用地」就寫「農牧用地」，不要寫成「農地」。
- 查不到的那一格寫「查不到」，不要留白。留白會讓你以為自己查過了。
- 四關全部查完再往下看三格。三格的答案會回頭改變四關的讀法。
THREE QUESTIONS
三格必問：這三格填了，前面四關的答案可能不一樣
四關看的是這塊地「現在」的樣子。但很多地不是你買的，是繼承的、分割的、上面本來就有一棟舊房子的、或是五個人一起拿的。這三格問的是「它是怎麼變成現在這樣的」，這件事謄本第一頁不會告訴你。
第一格
原始取得日，跟取得原因
- 為什麼要問
- 謄本上的〈登記日期〉常常是繼承或分割那一天，不是這塊地最早進到你們家的那一天。農業發展條例第 18 條把「八十九年一月四日修正施行後取得」與「修正施行前取得」的農業用地分開寫，第 3 項另外提到修正施行前的共有耕地在修正施行後分割為單獨所有的情形，所以原始取得日落在哪一邊，適用的項次會不一樣。這一頁不替你判哪一邊，只請你把日期查出來
- 查哪裡
- 謄本的〈登記原因〉〈原因發生日期〉欄；如果寫的是繼承或分割，再往上調母地的謄本或舊權狀，找最早那一筆
第二格
地上舊建物的四件佐證
- 為什麼要問
- 地上那棟舊房子，是這塊地上最常被忽略、也最常被急著拆掉的東西。它有沒有辦法證明合法，看的不是「蓋很久了」，是手上有沒有紙。先把四件找出來，找不到再說，不要先動它
- 四件是什麼
- 一、使用執照或建造執照 二、當年的設計圖或竣工圖 三、水電開戶紀錄（台電、自來水的初次接用資料） 四、門牌編釘證明
第三格
共有人口頭分配的位置
- 為什麼要問
- 共有的地，謄本上是持分，家裡講的是位置。沒事的時候大家都好說話，一牽到錢，一公尺都要算清楚。先把每個人的持分跟口頭位置並排寫在同一張表，看得到對不上的地方，後面所有討論才有基礎。這一頁不替任何人分，只請你把表填滿
- 查哪裡
- 謄本的〈所有權人〉〈權利範圍〉欄；口頭位置問每一個共有人本人，不要問「聽說」
| 共有人 | 謄本持分 | 口頭分到的位置 | 聯絡得上嗎 |
|---|---|---|---|
五個人以上的，把這張表印出來，用手寫接下去。
NEXT
你現在在哪一格
建議做法：這一頁在手機上開著，謄本放旁邊，一欄一欄抄。填進去的字會留在你這支手機裡，下次打開還在；要印的話用瀏覽器列印，空格會變成手寫格。
CHECKLIST
十二項自查表
勾起來的是還沒做的項目，不是已完成。下面會即時算給你看還剩幾項。
還沒有勾選任何一項。
填完的表想找人一起對，拍下來傳到粉專私訊就好，小編會轉給阿宏；想自己留著也完全可以，這張表本來就是給你的。
OFFICIAL
官方查詢入口
條文跟謄本都從政府自己的網站來，不用透過任何人。條號在上面各關已經列出，這裡放原文入口。
- 全國法規資料庫 農業發展條例第 18 條 農舍滿五年始得移轉；農舍與坐落用地併同移轉；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=M0020001&flno=18
- 全國法規資料庫 農業用地興建農舍辦法 第 2 條申請人資格與零點二五公頃；第 9 條農舍用地百分之十與農業經營用地百分之九十；第 12 條套繪管制與解除。 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=M0110013
- 全國法規資料庫 國土計畫法第 45 條 各級國土計畫與國土功能分區圖的公告期程；分區圖公告之日起，區域計畫法停止適用。你所在縣市的實際公告日期，要看該縣市政府。 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070230&flno=45
- 內政部地政司 謄本申請、地籍資料、各地政事務所的入口。第二類謄本會遮掉部分個資，自己查自己的地用第一類。 https://www.land.moi.gov.tw/
- 網路申領地政電子謄本 不用跑地政事務所，線上就能申領土地與建物登記謄本，需要自然人憑證或其他核准的憑證。 https://ep.land.nat.gov.tw/
套繪圖查詢向直轄市、縣（市）主管建築機關申請；都市土地的土地使用分區證明向縣市政府都市計畫或工務單位申請；國土功能分區圖的公告進度看你所在縣市政府的公告。這三個各縣市窗口不同，這一頁不替你指定某一個縣市的頁面。
FAQ
填到一半才會卡住的那幾題
謄本上的日期是繼承那天，最早那一筆要去哪裡找？
先看謄本〈登記原因〉是不是寫繼承或分割。是的話，這筆地在那之前是另一個地號或另一個所有權人名下，往上調那個地號的謄本，或家裡找舊權狀，一路追到〈登記原因〉寫買賣、贈與或第一次登記的那一筆。
追不到就寫「追到某年某月為止」，這也是一個答案。
地上那棟舊房子什麼紙都找不到，要先拆嗎？
這一頁只請你先把四件佐證找一遍，找不到就在第二格寫「找不到」。要不要動它，是你看過四件的結果之後才需要想的事，不是找之前。
台電跟自來水的初次接用資料、戶政的門牌編釘證明，都是可以申請的。很多人以為沒有，是因為沒有問過。
共有人有一個人聯絡不上，這張表還要填嗎？
要。把聯絡不上的那一列「聯絡得上嗎」寫「不可」，其他人照填。這張表的用途是讓你看見全貌，缺一個人的全貌也比沒有全貌好。
共有土地後面怎麼處理，涉及土地法的規定，要看各人的持分與實際情形，這一頁不替你判，請洽地政士或律師。
我只是要把房子租出去，也要走完四關嗎？
租賃的重點在三個誤會裡的第二個：建物那一張跟土地那一張。四關裡的第二關（套繪）跟第四關（農舍與土地併同）也建議看一下，因為租約簽下去之後，這塊地跟房子的關係不會因為租約改變。
租客要做的生意這塊地允不允許，看土地使用分區證明上寫的用途，這一頁不替任何一方判斷。
為什麼這一頁不直接告訴我能不能變、值多少？
因為那兩個答案不在這一頁寫的人手上。能不能變是主管機關審查出來的，值多少要用你的地號跑公告現值跟實價登錄，兩個都不是看了一篇文章就能講的。
但四關跟三格的欄位是固定的，今天就查得到。先把查得到的填完，你跟任何人談的時候，桌上才有東西。
SOURCE
查核依據
頁內引用的條文，於 2026-09-14 逐條開啟全國法規資料庫實際比對：
農業發展條例第 18 條：八十九年一月四日修正施行後取得與修正施行前取得的農業用地分項規定，修正施行前共有耕地於修正施行後分割為單獨所有者亦同；農舍滿五年始得移轉，因繼承或法院拍賣而移轉者不在此限；農舍起造人應為坐落土地所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
農業用地興建農舍辦法第 2 條、第 9 條、第 12 條：申請人戶籍與農業用地須在同一直轄市、縣（市）內且均滿二年、面積不得小於零點二五公頃、無自用農舍、為所有權人且該地未經申請興建農舍；農舍用地不得超過百分之十、農業經營用地應為完整區塊且不得低於百分之九十；已申請興建農舍之農業用地應於地籍套繪圖著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
國土計畫法第 45 條：全國國土計畫、直轄市縣（市）國土計畫、國土功能分區圖的公告期程；分區圖公告之日起區域計畫法停止適用。
本頁刻意不寫任何「可以變更」「不能變更」「會變成什麼用地」的判斷，不寫任何金額、倍數或罰則數字。個案能不能做什麼，以主管機關審查結果為準；謄本欄位以你申領當日的版本為準。
上面講了四關、三格、十二項，其實真的坐下來填，一張謄本一杯茶的時間就夠。
但說真的，那些都不是重點。
農地最常出事的，不是有人騙你。
是每個人都講得很肯定，而沒有一個人看過謄本。
親戚說可以，鄰居說不行，路過的人說要快。這些話裡面沒有一句是錯的，也沒有一句是對的，因為講的人手上都沒有你那張紙。這一頁做的事情只有一件：把該看的那幾欄排好，讓你自己看一次。
看完之後你可能什麼都不做，那也是一個決定，而且是你自己看過之後做的決定。這跟聽別人講完之後什麼都不做，是兩件事。
把謄本拿出來，一欄一欄抄。願你填完之後，發現這塊地比你想的單純；也願家裡那張桌子，從此有一張大家都看得懂的表。
這一頁能幫你把欄位排好，但每一塊地的歷程都不一樣。真的要動之前，找地政士、建築師或主管機關把你填的表看過一次，那一趟不會白跑。
- 本頁為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、財務或投資建議，也不因閱讀本頁而成立任何委任或諮詢關係。
- 資訊可能因法令修訂、政策調整或個案事實而變動，作者與所屬經紀業不負擔因依本頁內容所為決定而生之法律責任。
- 實際個案請洽律師、地政士、建築師、各該主管機關（直轄市、縣（市）政府地政、建管、都市計畫單位及農業主管機關）確認後再行動；土地能否變更使用、農舍能否興建或移轉，均以主管機關審查結果為準。
資料查核日期 2026-09-14，法令與政策以主管機關最新公告為準。本頁不含任何金額、倍數、罰則數字或個案判斷。