換屋的時候你已經夠累了。
房子要賣、新家要看、貸款要送、小孩學區要排，好不容易稅務員說你可以申請重購退稅，那筆錢退回來，你只覺得終於有一件事是順的。
所以沒有人會在那個時候問一句：這筆錢，我拿了以後要守什麼規矩。
這張表就是把那句沒人問的話補上。不是要你緊張，是讓你在做下一個決定之前，先知道自己站在哪一年。
你退的是哪一套稅
很多人只知道「有退到稅」，不知道退的是哪一種。這件事一定要先分開，因為兩套是各自獨立計算、各自列管的。
| 比較 | 土地增值稅 重購退稅 | 房地合一稅 重購退稅 |
|---|---|---|
| 誰在收 | 地方稅務局 | 國稅局 |
| 課的是什麼 | 土地漲價的部分 | 房地交易賺到的所得 |
| 買賣間隔 | 2 年內（先買後賣、先賣後買都可以） | 2 年內（先買後賣、先賣後買都可以） |
| 列管幾年 | 新購土地完成移轉登記日起 5 年 | 重購後 5 年 |
| 法源 | 土地稅法第 35 條（退稅）、第 37 條（追繳） | 所得稅法第 14 條之 8 |
⚠️ 賣一間有土地持分的房子，這兩套常常是同時發生的。你可能兩邊都退到、也就兩邊都在列管。翻出兩份「核定通知書」（稅務局／國稅局核准退稅時寄給你的那張公文，上面寫著退還金額）對一下，才不會漏算一邊。
兩個前提，先確認你真的退得到
這張表主要是給「已經退到稅」的人用的。如果你還在規劃階段，先看這兩件事：
一、兩間都要是自用。不是只有 2 年內買賣就退得到。舊家與新家都要符合自用住宅要件——本人或家人有設籍、實際居住、沒有出租、沒有供營業或執行業務使用。少一個要件，退稅就不成立。
二、以小換大才可能全額退。房地合一的重購退稅是按新舊屋價格比例計算，買的比賣的貴，才有機會全額退；買的比賣的便宜（大屋換小屋），只能按比例退一部分。具體金額看你的成交價與核定所得，請以國稅局核定為準。
你的 5 年，從哪一天開始算
不是從你賣掉舊家那天，也不是從退款入帳那天。看的是新家的登記日。
- 1 賣掉舊家 這天只決定一件事：你還有 2 年可以買新家（先買後賣也一樣，順序不影響）。
- 2 新家完成移轉登記 🔴 列管就是從這一天起算 5 年。去謄本或權狀上找「登記日期」，那個日期加 5 年，就是你的解禁日。
- 3 退稅核准、退款入帳 這天不是起算日，只是你正式進入列管的通知。
- ! 列管中的 5 年 這段時間裡，〈列管 5 年內不能做的四件事〉一件都不能做。
「完成移轉登記」是什麼：就是地政事務所把房子正式登記到你名下的那一天，不是簽約日、不是交屋日、也不是搬進去那天。
去哪裡找這個日期：權狀上就有。找不到權狀，可以到任一地政事務所或用「全國地政電子謄本系統」申請一份謄本，上面會寫登記日期；或直接問當初辦過戶的地政士（代書），他手上有全套資料。
現在就可以做的動作：把那個日期加 5 年，寫進手機行事曆，標題就寫「解禁日」。花你 2 分鐘，換掉之後一筆不小的追繳。
列管 5 年內不能做的四件事
這四件事，做了任一件，原本退給你的稅要全額追回。難的地方在於：其中三件事，做的人都覺得自己沒做錯什麼。
不能賣，也不能過給家人
賣掉當然不行。但真正踩雷的是「我沒賣，我是送給我太太」——夫妻間贈與在稅法上一樣算移轉，一樣追繳。
交換、法院拍賣，同樣都算。
法源：土地稅法第 37 條明文「五年內再行移轉時……並應追繳原退還稅款」。財政部稅務入口網另有專篇說明贈與配偶仍應追繳。不能出租，連公益出租也不行
房子空著捨不得，租給人收一點租金，這是最常見的一步。但出租等於不再自住，退的稅就要吐回來。
來源：新竹市稅務局說法，經濟日報 2026-04-30 報導。
不能全戶把戶口遷走
這一條最沒人想得到，也最容易誤觸。小孩要念學區、工作調到外縣市、長輩要人照顧，全家戶口一遷，房子就變成沒人設籍的空戶。
🔴 而且遷回來救不了。臺中市地方稅務局講得很直接：縱使事後再遷回，所有退還之稅款仍需全數追回。
如果真的必須遷：至少要留土地所有權人本人、配偶或直系親屬（父母、子女、祖父母這類直系血親）其中一人設籍在這裡。留一個人，就不算全戶遷出。
依據：臺中市政府地方稅務局公告與實際追繳案例。戶籍是自用住宅用地的認定要件之一。不能改作營業使用
把其中一個房間登記成公司營業地址、開工作室對外營業、放置營業設備，都會被認定改作其他用途。
常見情況是家人創業要一個登記地址，順手用了這間。登記出去很快，追繳也很快。
法源：土地稅法第 37 條「改作其他用途者亦同」。三句話，很多人講錯
5 年跟 6 年，不要混著用
這是全篇最容易害人算錯的地方。它們是兩套獨立的規定，可以同時存在，但條件完全不同。
重購退稅 列管期
你退了稅，才會有這 5 年。
- 從新家完成移轉登記日起算。
- 期間不能賣、不能贈與、不能出租、不能營業、不能全戶遷出戶籍。
- 違反就追回原本退給你的稅。
- 依土地稅法第 35 條、第 37 條與所得稅法第 14 條之 8。
房地合一 自住優惠門檻
你想少繳稅，要先湊滿這 6 年。
- 本人、配偶或未成年子女設有戶籍，並且持有、居住連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 符合的話：課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分按 10% 課徵。
- 🔴 每 6 年只能用一次，本人、配偶與未成年子女合計。
- 依所得稅法房地合一自住房地優惠規定，說明見下方財政部中區國稅局連結。
一句話分清楚：5 年是「你拿了退稅，被綁住的期間」；6 年是「你想拿 400 萬免稅額，要先累積的資格」。前者是義務，後者是資格。
⚠️ 連「誰的戶籍算數」都不一樣：土地增值稅那套認的是本人、配偶或直系親屬；房地合一那套認的是本人、配偶或未成年子女。家裡如果是靠父母的戶籍撐著，兩套的結果可能不同，要分開確認。
好消息是兩者的要求方向一致——都要你真的設籍、真的住、不要出租。老實住滿，兩邊都不容易出事。
風險自查：勾出你有的狀況
下面每一項都是風險。有這個狀況才勾，勾得越多代表越該找人看一次。勾選會存在你的手機裡，關掉再打開還在。
這頁的每一條，出自哪裡
- 全國法規資料庫｜土地稅法（第 35 條退稅、第 37 條追繳）
- 財政部｜自住房地於重購後 5 年內改作其他用途或再行移轉，將被追繳原扣抵或退還稅額
- 財政部稅務入口網｜重購退稅後 5 年內將重購土地贈與配偶，仍應追繳原退還稅款
- 財政部稅務入口網｜重購退稅好貼心，5 年的管制期限要注意
- 臺中市政府地方稅務局｜重購退稅後 5 年內不得再移轉、出租、營業或將全戶人員戶籍遷出
- 財政部中區國稅局｜房地合一自住優惠享有免稅所得額 400 萬元
- 財政部｜房地合一稅制設計說明
本頁為一般性稅務資訊整理，資料查核日期 2026-08-12，不構成法律、稅務或財務建議，也不針對任何個案。每個人的登記日、持有型態、設籍狀況都不同，實際適用與金額請以稅務局、國稅局核定，或委任地政士、會計師確認為準。稅法與函釋可能修正，正式適用以官方公告為準。使用本頁資訊所做的任何決定由使用者自行判斷，本頁提供者不負擔法律責任。
上面講了一堆要查的日期、要留的戶籍、不能做的事。
但說真的，那些都不是重點。
你真正在追求的，從來不是省下那幾萬塊稅。
是把一家人搬進一個能安穩住下來的地方。
退稅只是順路撿到的東西。真正該守住的是「這間房子我要住得久」這個決定——真的住、把戶口放在這裡、不急著再動它，那 5 年就會安安穩穩地過去。
會出事的，從來都不是壞人，是太急的人。急著讓房子生點租金、急著把戶口挪去更好的學區、急著換下一間。
慢一點沒有損失。房子是拿來過日子的，不是拿來趕時間的。願你這一次搬完，就不用再搬了。