MARKET PRICE
出價之前，先看同社區近期實際成交多少。資料都是公開的，問題是看的方法——同一份資料，看對跟看錯差幾百萬。
WHERE TO CHECK
這三個都是公開查詢，免費，不用註冊也能看大部分資料。
COMMON MISTAKES
同一份實價登錄，這五點沒注意，結論會完全相反。
同一棟，高低樓層價差可以到兩三成。你看到的那筆便宜成交可能是二樓面路，你要買的是十二樓面中庭——這兩筆不能直接比。頂樓、一樓、二樓、有無邊間，都要分開看。
這是最常見的誤判。一個平面車位在雙北動輒兩三百萬，含車位的總價除以含車位的坪數，跟不含車位的單價，是兩個完全不同的數字。看到單價特別低，先確認車位怎麼算的。
權狀坪、主建物坪、含公設坪——實價登錄揭露的是建物移轉總面積，但社區公設比差很多。公設比 15% 跟 35% 的房子，同樣 30 坪，實際可用空間差了快 6 坪。
看近三個月，不是看去年高點。市場轉向的時候，半年前的成交價已經不能當依據。而且實價登錄有申報時間差，你看到的「最新」通常是一到兩個月前的交易。
親友間移轉、法拍、含裝潢家具、急售、有債務糾紛的物件，價格會偏離市場行情。這些筆數要先排掉再算平均，不然一筆親友低價移轉就把你的判斷帶歪。
LET ME DO IT
我每天都在做這件事，同社區、同路段、近期成交、排除特殊交易，整理成一張表給你。
我把同社區近期成交攤開比對，抓出合理開價區間與底線，順便算實拿——掛牌之前先知道自己在賣什麼價。
你看上的那間，我幫你查同社區成交，告訴你開價合不合理、還有多少議價空間、值不值得出手。