BUYER GUIDE
買房四步驟
查完再看屋，少走三個月冤枉路
很多人看房是先滑 591、看到喜歡的就約看。順序反了。
先把政策方向、區域行情、歷史成交、建商風評查一輪，你才知道眼前這間到底是便宜還是有問題。這四步全部免費、全部公開，我把入口整理在這裡。
1
先看政策大方向
央行限貸、房地合一、新青安這些政策，決定你這半年貸得到多少、稅要繳多少。政策轉向的時候，房價還沒反應，但你的貸款成數已經先變了。
阿宏提醒：新聞標題常寫「崩盤」「暴漲」，看內文的數字來源是哪一年、哪一區。全國平均漲跌跟你要買的那條街沒什麼關係。
2
找出你要的區域有哪些案子
先不要挑，先看完。同一個區域走一輪，你才會知道自己的預算在這裡買得到什麼條件，而不是被第一間看的房子綁架。
阿宏提醒：網路照片一律是最好的角度。廣角鏡、開燈、修圖是業界常態——照片只能用來篩掉不要的，不能用來決定要哪一間。
3
查這個社區實際成交多少
開價是屋主的期待，成交價才是市場的答案。同社區、同坪數、近一年的成交紀錄，是你出價唯一的依據。
阿宏提醒：看成交紀錄要一起看樓層、坪數、有沒有含車位、成交日期。同一棟高低樓層價差可以到兩三成，車位有沒有算進總價更是常見的誤判來源。
4
確認建商與社區有沒有大雷
買預售或新成屋，建商的施工品質與售後態度就是你未來十年的生活品質。已經蓋好的社區，也可以看住戶怎麼說管理與漏水狀況。
阿宏提醒：網路評價有真有假，看的是「同一個問題被幾個不同的人講過」。單一則抱怨可能是個案，同樣的漏水位置三個住戶都提，那就是結構問題。
5
然後才是看屋
前面四步做完，你到現場問的問題會完全不一樣——你會問管線幾年沒換、問這個樓層為什麼比隔壁便宜、問社區有沒有提列修繕。這時候仲介講的話，你聽得出來是真是假。
需要有人陪你把這四步做完？把你在看的區域跟預算傳給我，我把行情、稅費、貸款一起算給你，不用先決定要不要透過我買。