繼承到的不是房子
是還沒付完的工程款

為什麼先看它：你要先知道「現在走到第幾期、下一期什麼時候到、金額多少」。沒有這張表，後面所有決定都是猜的。

規定是這樣寫的：除了簽約款跟開工款，其他期款是跟著工程進度走的——每一期的工程做完，建商才能收那一期的錢，而且兩期之間至少要隔二十天。如果建商沒有依工程進度訂付款條件，買方可以等工程全部完工時再一次支付。

另外還有一筆錢很多人不知道：驗收時，買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，等修繕完成並經雙方複驗合格後才付。這筆錢是你最後的談判籌碼，不要提早給出去。

對應欄位：應記載事項第八點「付款條件」；交屋保留款見第十三點「驗收」。

為什麼先看它：已經繳出去的那 480 萬，現在在誰手上？在建商帳戶、在信託專戶、還是有金融機構在後面接？這一欄決定「萬一建商出事，那筆錢有沒有機會回來」。

規定是這樣寫的：預售屋應辦理履約擔保，並由五種方式擇一勾選——不動產開發信託、價金信託（設立專款專用帳戶）、由金融機構承作的價金返還保證書、同業連帶擔保、公會辦理的連帶保證書面協定。你不用背這五種差在哪，只要知道契約上勾了哪一個、對應的證明文件拿不拿得出來。

價金信託有一個很多人誤會的地方：信託的受益人是賣方不是買方，受託人是受託為賣方管理信託財產。但規定同時寫了，賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。所以重點不是「有沒有信託」，是「勾的是哪一種、文件影本在不在」。

對應欄位：應記載事項第七點之一「履約擔保機制」。

為什麼先看它：如果最後決定「不自己繳，找人承接」，這一欄直接決定那條路走不走得通。112 年 7 月 1 日之後，這件事的規則跟以前完全不同。

規定是這樣寫的：買方於簽約後，不得將本契約讓與或轉售與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售，或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經地方（直轄市、縣市）主管機關核准者，不在此限。

符合但書的情形，買方應繳清已屆滿的各期應繳款項，並以書面通知賣方，賣方除有法令依據外，不得拒絕配合辦理。手續費的部分：受讓人是配偶、直系血親或二親等內旁系血親（也就是兄弟姊妹）者免收；其他情形賣方得收取房地總價款一定成數的手續費，契約上以萬分之五為上限。

把這一欄跟繼承放在一起看，結論會很清楚：「賣給市場上想接的陌生人」在現行規定下不是一個可以隨便走的選項，能落在但書裡的，只有配偶、父母子女這一類直系血親，以及兄弟姊妹。這不是建商刁難，是法規本身這樣定的。

但繼承這一格，規定其實特別留了門：依《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》第 4 條第 1 項第 2 款，買受人於簽約後死亡、其繼承人因繼承辦理契約名義人變更者，無須依該辦法申請核准；同條第 2 項還明定這種情形主管機關應不予受理。也就是說，繼承人把買方名義換成自己，是直接向建商辦，不用跑政府的核准程序。同條第 1 項第 1 款也把「配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售」列為無須申請核准。

對應欄位：應記載事項第二十點「房地讓與或轉售條件」；例外情形的審核程序另見《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》。

為什麼先看它：這一欄回答一個很現實的問題——如果真的繳不出來，最壞會賠到什麼程度？先知道天花板在哪，你才不會在恐慌裡做決定。

規定是這樣寫的（逾期付款）：買方如逾期達五日仍未繳清期款，或已繳票據無法兌現時，應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算的遲延利息（單利就是只按本金算，不會利滾利）。

從「遲繳」走到「違約」，中間還有幾道關。先是欠款超過二個月，或者使用執照核發後超過一個月還沒繳期款或遲延利息（使用執照是政府確認這棟樓蓋好、可以住人的許可，簡稱使照；使照下來，交屋才會開始排）。接著建商要用存證信函或其他書面正式催你一次——存證信函是郵局提供的一種寄信服務，會留下「哪一天寄了什麼給你」的正式紀錄。催告送到你手上七日內仍未繳，才進入違約之處罰的程序。

規定是這樣寫的（違約處罰）：買方違反付款條件及方式的規定者，賣方得沒收依房地總價款一定百分比計算的金額，該成數由契約填寫，最高不得超過百分之十五；但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。反過來，若因賣方違約而由買方解約，賣方應退還已繳房地價款、一併退還遲延利息，並賠償房地總價款一定成數（不得低於百分之十五）的違約金，同樣以已繳價款為上限。而且雙方除此之外，不得另行請求其他損害賠償。

這一段對繼承人最重要的意義是：「以已繳價款為限」限制的是違約被沒收的金額，而且那是走到解約才適用的天花板。如果選擇接下去，未付的期款仍然是契約義務，逾期另有遲延利息，不在這個上限裡。再加上《民法》第 1148 條第 2 項的限定責任，恐慌的方向可以先收回來一點，然後把力氣花在算清楚上面。

對應欄位：應記載事項第九點「逾期付款之處理方式」、第二十四點「違約之處罰」。

為什麼先看它：交屋日就是「一次要拿出最多錢」的那一天——交屋款、保留款、貸款能不能同時到位，全部壓在那一天。你需要知道那一天大概什麼時候會來。

規定是這樣寫的：賣方應於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋。賣方如未於領得使用執照六個月內通知交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息給買方。交屋時雙方要各自履行：賣方付清延遲完工的遲延利息、於交屋前完成約定的瑕疵修繕；買方繳清所有應付未付款（含交屋保留款）並完成交屋手續。

再往前一段：賣方如逾契約約定期限未開工或未取得使用執照，每逾一日同樣按已繳房地價款萬分之五單利計息給買方；逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，依違約處罰規定處理。天災地變等不可抗力的停工期間、政府法令變更等非可歸責於賣方的事由，得順延。

還有一條很容易被忽略的：買方同意於通知的交屋日起三十日後，不論是否已經遷入，即應負擔該戶的水電費、瓦斯基本費等。所以交屋通知來了不去處理，帳單還是會開始跑。

對應欄位：應記載事項第十五點「通知交屋期限」；開工與使用執照期限見第十二點；共有部分點交見第十六點。

為什麼先看它：繼承這件事最大的變數在這裡——原本要貸款的人已經不在了。貸款要重新以繼承人的條件送審，額度掉下來的機率不低，而額度不足時算誰的責任，契約早就寫好了分流。

規定是這樣寫的：講白話就是，貸不夠的那一塊誰負責，看是誰造成的。賣方洽定辦理的貸款金額少於預定貸款金額時，差額依歸責對象分成三種處理——

不可歸責於雙方：差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款利率計息、縮短償還期限（契約填寫年數，期間不得少於七年）由買方按月分期攤還，且此時雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

可歸責於賣方：差額部分由賣方依原承諾貸款相同年限及條件讓買方分期清償；如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

可歸責於買方：買方應於接獲通知之日起契約約定的天數（不得少於三十天）內一次給付差額，或經賣方同意分期給付。

另外，金融機構核撥貸款後的利息由買方負擔，但賣方通知的交屋日之前的利息應由賣方返還買方。而產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除非有重大瑕疵等法定情形，買方不得通知金融機構終止撥付貸款給賣方。

對應欄位：應記載事項第十八點「貸款約定」、第十九點「貸款撥付」。